Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Sofortabzug

Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Immobilie können zum Teil sofort in voller Höhe von der Steuer abgezogen werden, zum Teil können diese nur anteilig über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden (Absetzung für Abnutzung „AfA“). Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 1 Einkommensteuergesetz („EStG„) unterliegen der AfA auch anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn es sich um Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und diese Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Der Bundesfinanzhof („BFH„) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Steuerpflichtige eine Immobilie erworben hatte und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt hatte, um sie anschließend zu vermieten. Dabei führte der Steuerpflichtige auch reine Schönheitsreparaturen durch. Die Kosten für diese reinen Schönheitsreparaturen machte er sofort in voller Höhe in seiner Steuererklärung geltend.

Diesem Vorgehen erteilte der BFH eine Absage. Nach der Rechtsprechung des BFH gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d. h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 1 EStG. Dies begründet er mit dem Willen des Gesetzgebers, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.

Gerne beraten wir Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie.