Aufklärungspflicht des Grundstücksverkäufers: Unterlagen machen mündlichen Hinweis nicht entbehrlich

Wer etwas verkauft, muss bei den Vertragsverhandlungen über solche Umstände aufklären, die aus Sicht des potentiellen Käufers den Vertragszweck vereiteln können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesen allgemein anerkannten Grundsatz nun dahingehend weiter konkretisiert, dass allein durch die Überlassung von Unterlagen die Aufklärungspflicht regelmäßig nicht erfüllt wird (Az. V ZR 245/10). Nur wenn der Verkäufer aufgrund besonderer Umstände davon ausgehen darf, dass der Käufer die Unterlagen gezielt nach dem problematischen Gesichtspunkt durchsehen wird, kann er auf einen mündlichen Hinweis verzichten. In dem entschiedenen Fall hatte die Klägerin ein Grundstück erworben, das mit einem massiven Holzzaun eingefriedet war.

Ein annähernd 200 qm großer Teil des Nachbargrundstücks war in die Einfriedung einbezogen und auch gärtnerisch wie ein Vorgarten in das Anwesen integriert. Die Käuferin ging daher davon aus, der Bereich gehöre zu dem angebotenen Grundstück. Die Verkäufer hatten ihr im Vorfeld lediglich einen Ordner überreicht, in dem sich unter anderem ein Lageplan befand. Nur aus diesem ergab sich der tatsächliche Verlauf der Grundstücksgrenzen. Da die Käuferin bei ordnungsgemäßer Aufklärung potentiell einen günstigeren Kaufpreis ausgehandelt hätte, hatten die Verkäufer ihr den Differenzbetrag zu ersetzen.

BGH-Urteil v. 11.11.2011, Az. V ZR 245/10