Bebauungs- und Vermietungsabsicht bei unbebautem Grundstück

Der Bundesfinanzhof („BFH“) hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Steuerpflichtiger ein Grundstück erworben hatte, dieses mehrere Jahre unbebaut lies, schließlich zum Teil bebaute und die entstandenen Wohnungen vermietete. Die Aufwendungen in Form von Schuldzinsen machte der Steuerpflichtige ab dem Erwerb des Grundstücks jeweils in seinen Steuererklärungen geltend. Die Bebauung und teilweise Vermietung des Grundstücks erfolgte aber erst mehrere Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks. Hintergrund der Entscheidung ist, dass Aufwendungen grundsätzlich nur dann steuermindernd geltend gemacht werden können, wenn eine Bebauungs- und Vermietungsabsicht besteht.
„Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer (beabsichtigten) Bebauung des Grundstücks und anschließender Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes besteht. […]. Der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, muss aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein. Der Steuerpflichtige muss Maßnahmen ergriffen haben, die darauf abzielen, das Grundstück mit dem Ziel der Vermietung zu bebauen“ (BFH vom 1. Dezember 2012 – IX R 9/15). Weiterhin müssen die Aufwendungen der späteren Nutzungsüberlassung dienen.
Diese Bebauungs- und Vermietungsabsicht stellt eine innere Tatsache dar, auf die nur anhand äußerer Umstände geschlossen werden kann. Dabei kann auch das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen mit in die Entscheidung einbezogen werden. Die Erklärung das Grundstück bebauen zu wollen reicht für den Nachweis der Bebauungs- und Vermietungsabsicht nicht aus.
Indizien, die für die Bebauungsabsicht sprechen können u. a. die Bebaubarkeit des Grundstücks, die Beauftragung eines Architekten oder eine Bauvoranfrage sein. „Finanzielle Schwierigkeiten stehen der Annahme der Bebauungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen. Erforderlich ist allerdings, dass der Steuerpflichtige trotz der finanziellen Schwierigkeiten konkret damit rechnen konnte, das Grundstück in überschaubarer Zeit bebauen zu können, und dass er seine Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen sucht. Dafür kann der Abschluss von Bausparverträgen sprechen. Ebenso beachtlich ist jedoch, wenn sich der Steuerpflichtige auf andere Weise erkennbar darum bemüht, das für die Bebauung erforderliche Eigenkapital anzusparen. Nicht erforderlich ist, dass der Steuerpflichtige alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausschöpft, um sich möglichst sofort ein Darlehen zu verschaffen. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen die (behauptete) Bebauungsabsicht. In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und entsprechende Mittel tatsächlich angesammelt hat. Dafür kann die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.“ (BFH a.a.O.).
Neben diesen Kriterien können auch noch weitere Umstände zu berücksichtigen sein. Wir beraten Sie hierzu gerne.
Im konkreten Fall hatte das Finanzgericht nicht alle erforderlichen Punkte in seine Überlegungen einbezogen, weshalb der BFH die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen hat.