BGH kippt 10-%-Regel bei Wohnfläche

Der BGH hat mit Urteil vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14 entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, auch wenn im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben ist. Die Kappungsgrenze aber gilt.

Zum Sachverhalt:
Die Mieterin hatte eine Berliner 5-Zimmer-Wohnung mit 210,43 qm angemietet. Im Mietvertrag waren jedoch lediglich 156,95 qm angegeben – eine Abweichung von 35,9 Prozent. Wegen der Differenz von mehr als 50 Quadratmetern wollte die Vermieterin die Kaltmiete von rund 630 Euro um 300 Euro erhöhen. Die Mieterin war aber nur mit einer Anhebung um rund 95 Euro einverstanden, so viel wie bei einer regulären Mieterhöhung möglich gewesen wäre

(Zur Erklärung: Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Mieter in Gebieten, in denen eine gesenkte Kappungsgrenze gilt, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 Prozent erhöhen.)

Zur Entscheidung:
Nach Auffassung des BGH kommt es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen müsse, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrage, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gelte für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier könne der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen. Dennoch gab der BGH der Mieterin Recht. Zu beachten sei nämlich die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze schränkt die maximal mögliche Mieterhöhung in einem Zeitraum von drei Jahren auf 20 Prozent ein. Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe.

Folge:
Bei Mieterhöhungen zählt also künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche, die vertraglich vereinbarte ist irrelevant. Ist die Wohnung z. B. 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, darf sich eine Mieterhöhung nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung 10 Prozent größer als im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen (unter Beachtung der Kappungsgrenze). Zu beachten ist, dass sich das Urteil des BGH nicht auf Mietminderungen bezieht. Ist die Wohnfläche kleiner als vereinbart, kann der Mieter also nicht einfach weniger zahlen. Die 10-Prozent-Toleranzregel ist bei Mietminderungen und bei der Betriebskosten-Abrechnung noch aktuell. Aber auch in diesen Fällen kann sich die Rechtsprechung des BGH durchaus noch ändern.