einheitlicher Erwerbsvorgang im Grunderwerbssteuerrecht

Grundsätzlich richtet sich der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet, nach den jeweiligen Erwerbsvorgängen i. S. d. Grunderwerbssteuergesetzes wie z. B. Kaufvertrag, Auflassung oder sonstige Erwerbsvorgänge. Der häufigste Erwerbsvorgang dürfte das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft über den Kauf eines Grundstücks sein.

Es kann aber auch sein, dass sich der Erwerbsvorgang nicht lediglich auf das Grundstück bezieht, sondern auch die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück umfasst. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Maßgeblich für diese Beurteilung ist, ob ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Erwerbsvorgang wie z. B. dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht. Ein solcher sachlicher Zusammenhang wird indiziert, ʺwenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatte und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändert haben, angenommen hatʺ (Bundesfinanzhof v. 1.10.2014 – II R 32/13). Ein tatsächliches Angebot ist ausreichend.

Unerheblich ist, ob auf der Veräußererseite mehrere Personen stehen. Das Grundstück muss demnach nicht von der Person erworben werden, mit der auch der Vertrag über die Errichtung des aufstehenden Gebäudes abgeschlossen wird. Entscheidend ist, ʺdass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffenʺ (Bundesfinanzhof v. 1.10.2014 – II R 32/13). Dies ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn die auf Veräußererseite auftretenden Personen personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind.

Eine entsprechende Verflechtung muss für den Erwerber nicht erkennbar sein.

Diese Rechtsprechung verdeutlicht, dass der Kauf eines Grundstücks für den Steuerpflichtigen durchaus grunderwerbsteuerliche Risiken birgt. Die Steuerpflichtigen sollten deshalb vor dem Kauf eines Grundstücks mit ihrem Steuerberater Rücksprache halten und diesem die Umstände des Kaufs schildern.