Mieter muss Warmwasserkosten für leerstehende Wohnungen mittragen

Auch bei hohen Wohnungsleerständen im Haus müssen die Kosten für Warmwasser (und Heizung) verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Dies hat nun der Bundesgerichtshof im Fall eines „leergewohnten“ Mietshauses in Frankfurt (Oder) klargestellt (vgl. BGH Urteil vom 10.12.2014, Az.:VIII ZR 9/14).

Der Fall:

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete. Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten in Höhe von 7.848,61 Euro 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch von 78,220 Kubikmeter Wasser im Gebäude entfielen 23,820 Kubikmeter auf die Mieterin. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 Euro (3.924,31 Euro geteilt durch 78,22 Kubikmeter x 23,82 Kubikmeter). Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte, also 597,53 Euro in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen. Die auf Zahlung der Betriebskostennachforderung gerichtete Klage hatte in erster Instanz überwiegend Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof hat nun letztinstanzlich entschieden, dass die von der Vermieterin vorgenommene Berechnung auf der Grundlage der Heizkosten-Verordnung (von § 8 Abs. 1 HeizkostenV) rechtlich nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine analoge Anwendung eines Passus der Verordnung (von § 9 a HeizkostenV) nicht in Betracht, denn die dort geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem hier in Rede stehenden Fall einer jetzt unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar. Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliege grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 %) gewählt hat und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 Euro ergebe. Auf der anderen Seite habe auch die Klägerin – ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen und müsse es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Klägerin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.

Tipp an Vermieter:

Auch eine leerstandsbedingte hohe Nebenkostenabrechnung hat der Mieter laut dieser aktuellen Rechtsprechung zu tragen, sofern die Abrechnung korrekt nach der Heizkosten-Verordnung erfolgt. Allerdings muss auch der Vermieter nachweisen können, dass er einen Anteil der höheren Kosten mitträgt.