Mietminderung trotz vorbehaltsloser Ausübung der Verlängerungsoption

Mit Urteil vom 14.10.2015, Az.:  XII ZR 84/14 entschied der Bundesgerichtshof, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht dazu führt, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Mängelrechten ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12 – BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Zwischen den Parteien bestand ein Gewerberaummietvertrag mit einer Festlaufzeit von zehn Jahren. Mietbeginn war der 01.06.2001. Nach dem Mietvertrag hatte die Mieterin das Recht, die Mietzeit zweimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Diese Optionen sollten jeweils stillschweigend in Kraft treten, wenn die Mieterin nicht spätestens zwölf Monate vor Ende der Vertragslaufzeit eine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt. Da sie eine solche Erklärung nicht abgegeben hatte, verlängerte sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Festlaufzeit um fünf Jahre bis zum 31.05.2016. Die Mieterin rügte seit geraumer Zeit verschiedene Mängel an der Mietsache und minderte  aufgrund der Nichtbeseitigung durch die Vermieterin die Miete. Daraufhin machte die Vermieterin die ausstehende Miete gerichtlich geltend. Letztere berief sich darauf, dass das Minderungsrecht der Mieterin aufgrund der vorbehaltslosen Ausübung der Verlängerungsoption ausgeschlossen sei. Dadurch habe sie den Zustand der Mietflächen einschränkungslos akzeptiert. Eine Minderung der Miete sei daher in entsprechender Anwendung des § 536 b BGB ausgeschlossen.

Nach § 536 b S.1 BGB führt die Kenntnis des Mieters von Mängeln bei Vertragsschluss grds. zum Ausschluss der Mängelrechte.

Nach Auffassung des BGH stelle die Ausübung der Verlängerungsoption jedoch keinen Neuabschluss des Mietverhältnisses dar und sei auch nicht mit diesem vergleichbar. Es bestehe keine Vergleichbarkeit mit der Regelung des § 536 b BGB, da bei dem Abschluss von neuen Mietverträgen das Mietverhältnis mit seinem gesamten Inhalt zunächst bestimmt werde. Die Situation des Vertragsabschlusses unterscheide sich deutlich von der vorbehaltlosen Ausübung einer Verlängerungsoption, da hier die Entscheidung über den Vertragsabschluss bereits gefallen sei und lediglich das Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen fortgesetzt werden soll.

Praxistipp:

Zwar hat der BGH durch die vorbezeichnete Rechtsprechung die Rechte der Mieter gestärkt. Mieter sollten jedoch weiterhin § 536 c BGB im Blick behalten. Nach dieser Vorschrift kann das Recht zur Minderung ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel nicht rechtzeitig gegenüber dem Vermieter anzeigt.

Sollten Sie Fragen im Zusammenhand mit Mängelrechten im Mietverhältnis haben, beraten wir Sie gerne.