Mietrechtsreform Mai 2013: Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Ab dem 1. Mai 2013 tritt die neue Mietrechtsreform in Kraft. Kernstück der von der Bundesregierung erdachten Novelle ist die Umsetzung der „Energiewende“ im Mietrecht. Um die Energiebilanz in deutschen Wohnungen zu sichern, schien eine Anpassung des Mietrechts angezeigt; mit über 40 Millionen Mietern ist Deutschland zweifelsohne eine Mietrepublik.

Zunächst definiert der Gesetzgeber, was Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 555a BGB sind. Diese dienen der Instandsetzung- und –haltung der Mietsache. Nach § 555a Abs. 2 BGB kann einer vorherige Ankündigung durch den Vermieter der Erhaltungsmaßnahmen sogar entbehrlich sein, wenn die Maßnahme nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache darstellt oder die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.

Davon Abzugrenzen sind Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB. Festgelegt wurde, was das Gesetz unter „energetischer Modernisierung“ versteht, nämlich nachhaltige Einsparung von Energie. Mit dieser Definition soll Rechtssicherheit für investionswillige Vermieter geschaffen werden; die Bewährung in der Praxis bleibt abzuwarten.

Entgegen § 555a Abs. 2 BGB sind Maßnahmen der energetischen Modernisierung zwingend gemäß § 555c Abs. 1 BGB drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform anzukündigen. Während § 555d Abs. 1 BGB eine Duldungspflicht dies Mieters statuiert, nimmt § 536 Abs. 1a BGB dem Mieter auch die Möglichkeit der Mietminderung in Folge von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Monate. Andere Minderungsgründe bleiben von dem neuen § 536 Abs. 1a BGB genauso unberührt wie eine Minderung ab dem vierten Monat, sofern eine Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache in Folge der Modernisierungsmaßnahmen vorliegt.

Zu beachten bleibt, dass trotz der Duldung der Modernisierungsmaßnahmen ein positiver Effekt für den Mieter erzielt wird, z.B. durch Einsparung von Strom- und Heizkosten. Daher erachtete der Gesetzgeber eine Erhöhung der der Jahresmiete um 11 Prozent der aufgewendeten Kosten für Maßnahmen im Sinne des § 555b BGB für angemessen. Davon ausgenommen sind jedoch Kosten, die ohnehin nach § 555a BGB erforderlich gewesen wären (§ 559 Abs.2 BGB). Ebenso ist nach § 559 Abs. 3 Nr. 1 BGB eine Erhöhung ausgeschlossen, wenn durch die Maßnahmen lediglich der ortsübliche Standard erreicht wurde.

Ebenso ist die energetische Ausstattung von Mietobjekten bei der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu berücksichtigen; so soll ein Interessengerechter Ausgleich zwischen dem Investitionsrisiko des Vermieters und dem Risiko einer Mietkostenexplosion für den Mieter hergestellt werden.

Überwiegend sind Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen unwirksam, vgl. §§ 555a Abs. 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 7, 559 Abs. 6 BGB. Generell empfiehlt sich wegen der umfangreichen Materie die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht, die gilt umso mehr, als die neuen Paragraphen der Mietrechtsreform noch weiterer Konkretisierung durch Rechtsprechung und Literatur bedürfen angesichts unbestimmte Rechtsbegriffe wie „erforderlich“ oder „nachhaltig“.