Mietverhältnis unter nahen Angehörigen

Ein Mietverhältnis, das zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wird, muss dem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Unter anderem bedeutet dies, dass das Mietverhältnis wirksam vereinbart wurde und sowohl dessen Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Hält der Mietvertrag nicht dem Fremdvergleich stand, so handelt es sich um steuerlich nicht abziehbare Privatausgaben.

Der Vergleich der Verträge zwischen nahen Angehörigen und fremden Dritten beruht auf dem Gedanken, dass zwischen nahen Angehörigen der typischerweise bei einem Vertragsabschluss existierender Interessengegensatz nicht besteht.

So hatte der Bundesfinanzhof einen Mietvertrag zwischen Sohn und Mutter als nicht fremdüblich eingestuft, bei dem in zeitlichem Zusammenhang ein Schenkungsvertrag abgeschlossen wurde, die Anpassung der Kaltmiete jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich war und Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu leisten waren.

Dieser Schenkungsvertrag zwischen dem Sohn und der Mutter sah vor, dass die Mutter dem Sohn einen Betrag in Höhe von EUR 115.000,00 schenkte. Die Mutter durfte jedes Jahr EUR 10.000,00 von dem Schenkungsbetrag widerrufen.

Später schlossen Mutter und Sohn einen Nachtrag zu dem Mietvertrag. Darin war vereinbart, dass die Miete und die Nebenkosten durch den Widerruf der Schenkung und Aufrechnung geleistet werden können. Die Miete wurde im Laufe der Jahre angehoben. Allerdings wurde die erhöhte Miete nicht entrichtet, weil die Mutter als Mieterin über längere Zeit Mietminderung geltend machte.

Der Bundesfinanzhof bezog die Schenkung und den Mietvertrag mit in seine Überlegungen ein und kam zu dem Schluss, dass ein fremder Mieter dem Vermieter keinen Geldbetrag unter Widerrufsvorbehalt schenken würde. Zudem ist es unüblich in einem Schenkungsvertrag einen Widerrufsvorbehalt zu vereinbaren. Weiterhin entspricht es nicht dem Fremdvergleich, wenn die Nebenkosten nur einmal jährlich abgerechnet werden. Darüber hinaus verstieß der Mietvertrag hinsichtlich der Kündigungsregelungen und der Regelungen zur Mieterhöhung gegen gesetzliche Vorschriften. Das Mietverhältnis wurde auch nicht wie vereinbart durchgeführt und der Vermieter bemühte sich nicht um die Beseitigung der Mängel, um wieder an die volle Miete zu kommen, wie dies üblicherweise der Fall gewesen wäre.

Gerne beraten wir Sie zu den Anforderungen an einen fremdüblichen Vertrag.