Mischmietverhältnisse: Im Zweifel Wohnraum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 entschieden, dass bei einem Mischmietverhältnis, bei dem die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht gilt. Bei einem Mischmietverhältnis handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume. Im bezeichneten Fall wohnten die beklagten Mieter in einem mehrstöckigen Haus. Das Haus nutzten sie zu Wohnzwecken und die im Erdgeschoss befindlichen Räume zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Nach 6 Jahren kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ohne irgendeine Begründung. Das Gericht musste nun darüber befinden, ob es sich um ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietverhältnis handelt. Denn diese Abgrenzung spielt eine entscheidende Rolle für den Kündigungsschutz eines Mieters.
Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann und auch die Kündigungsfristen frei vereinbart werden können, hat der Mieter bei Wohnraummietverhältnissen vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat wie zum Beispiel Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Weiterhin darf keine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen.
Grundsätzlich wird für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis auf die überwiegende Nutzungsart abgestellt. Um dabei im Einzelfall die überwiegende Nutzungsart festzustellen werden verschiedene Kriterien berücksichtigt wie zum Beispiel Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen und die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung.
Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerbliche Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), so betonte der BGH in der benannten Entscheidung, ist wegen des Schutzbedürfnisses des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete und deshalb von einem umfassenden Kündigungsschutz auszugehen.
Durch diese Entscheidung hat der BGH die Mieterrechte gestärkt und erneut die wesentliche Bedeutung des Kündigungsschutzes für Mieter im Wohnraummietrecht hervorgehoben. Vermieter in Mischmietverhältnissen sollten demnach darauf achten, dass die überwiegende Nutzungsart bereits im Mietvertrag eindeutig geregelt wird.