Nutzung der Mietwohnung

Im laufenden Jahr 2013 hat der BGH einige grundlegende Entscheidungen über die Grenzen des Gebrauchs der Mietsache gefällt. Dabei sind insbesondere der Umgang mit Lärm, Haustieren,  und dem Winterdienst in den Fokus der Karlsruher Richter geraten.

Wann Lärm infolge von Bauarbeiten einen Mangel der Mietsache begründet, ist in der Praxis häufig nicht vertraglich geregelt, was bei der Vielgestaltigkeit der Lärmquellen und Auswirkungen auch kaum umreißbar sein dürfte. Daher ist ohne vereinbarte Lärmstandards eine Einzelfallabwägung gemäß § 242 BGB  nach der Verkehrsanschauung erforderlich. Dabei hat der BGH auf die üblichen Belästigungen im Innenstadtbereich abgestellt. Was jedoch innerstädtisch üblich ist, ist genauso wenig trennscharf. Ebenso verhält es sich beim Musizieren innerhalb der eigenen Wohnung, wenn die Quantität eine gewerbliche Tätigkeit (z.B. Musikunterricht) vermuten lässt. Wann jedoch ein rein privates und ein partiell gewerbliches Musizieren (z.B. bei nur wenigen Nachhilfestunden pro Woche) vorliegt, bleibt dem Einzelfall überlassen.

Aus mietrechtlicher Sicht ist ein Mieter bei Haustieren nicht zur artgerechter Haltung angehalten. Grenze der mietrechtlich zulässigen Tierquälerei ist die erhebliche oder andauernde Belästigung Dritter. Art 13 GG eröffne dem Mieter zunächst, in seiner Wohnung mit seinem Eigentum (Tiere sind Mitgeschöpfe, werden aber gemäß § 90a BGB wie Sachen behandelt) tun und lassen, was er will. Konsequenz dieser grundrechtlichen Wertung ist hingegen, dass eine formularmäßige Klausel, die eine Hunde- und Katenhaltung generell verbietet, als unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB unwirksam ist. Daraus folgt aber keine ausnahmslose Genehmigung jeder Hunde- und Katzenart. Maßgeblich sind auch hier die berechtigten Belange Dritter, z.B. der Nachbarn und des Vermieters. Eine Aufweichung der Verbotsklausel durch den Vermieter, indem die Tierhaltung in das „freie Ermessen des Vermieters“ gestellt wird, ist ebenso unzulässig nach § 307 BGB, da so in der Praxis der Vermieter die Unwirksamkeit eines generellen Verbots umgehen wolle.

Der Winterdienst wird häufig von dem Vermieter auf den Mieter „abgewälzt“. Ob diese grundlegenden Verkehrssicherungspflichten des Vermieters ohne weiteres auf den Mieter delegiert werden können, ist im Detail umstritten. Jedenfalls setzt eine wirksame Übertragung auf den Vermieter eine sorgfältig ausgestaltete Klausel und eine Berücksichtigung der Auswahl- und Auswahlpflichten des Vermieters voraus. Daran kann  es bei betagten oder langfristig abwesenden Mietern fehlen. Insgesamt scheint eine Beauftragung eines externen Unternehmens durch den Vermieter die dauerhaftere Lösung darzustellen. Die Kosten könnten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.