Zur Umlagefähigkeit von Prüfungs- und Leasingkosten für Rauchwarnmelder

Nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, die Schlafräume und Kinderzimmer sowie die Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen ihrer Wohnung(en) mit jeweils mindestens einem Rauchmelder zu versehen. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den vorbezeichneten Anforderungen auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen. Vor diesem Hintergrund stellt sich für viele Vermieter die Frage, inwieweit sie etwaige Kosten, die mit dem Erwerb, der Anmietung bzw. dem Leasing und/oder der Prüfung von Rauchwarnmeldern verbunden sind, auf ihre Mieter umlegen können.

Zur Umlagefähigkeit von Anmietungs-/Leasingkosten

Viele Vermieter haben Rauchmelder nicht käuflich erworben, sondern von dem Unternehmen, das auch die laufende Prüfung der Geräte übernimmt, angemietet. In einem aktuellen Urteil des Landgerichts Hagen vom 04.03.2016, Az.: 1 S 198/15 hat die 1. Zivilkammer entschieden, dass diese Kosten nicht umlagefähig seien, da sie an die Stelle von Anschaffungskosten treten würden. Zum Teil wird jedoch auch die Auffassung vertreten, dass auch diese Kosten umlagefähig seien (vgl. z. B.: Urteil des LG Magdeburg, Urt. v. 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11). Eine rechtssichere Aussage lässt sich demnach erst nach einer Klärung durch den Bundesgerichtshof treffen.

Zur Umlagefähigkeit von Prüfungskosten

Die Prüfungskosten hingegen (z. B. für den laufenden Batteriewechsel oder den Personalaufwand für eine laufende Überwachung) sind grundsätzlich umlagefähig. Jedoch bedarf es dafür einer Vereinbarung der Mietparteien unter ausdrücklicher Benennung der Kosten im Mietvertrag. Weitgehend ungeklärt ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag keine Grundlage für eine Umlage der Prüfungskosten für Rauchwarnmelder enthält. Die Umlagefähigkeit erscheint in letzterem Fall insbesondere dann problematisch, wenn die einschlägige Landesbauordnung, wie auch in NRW die Sicherstellung der Betriebssicherheit grundsätzlich dem Mieter auferlegt. Denn der Mieter hat danach grundsätzlich das Recht, sich um die laufende Prüfung selbst zu kümmern und damit die Belastung mit Betriebskosten zu vermeiden. Vermietern, die diese Kosten umlegen möchten, ist daher zu empfehlen, diese Kosten in neu abzuschließenden Mietverträgen ausdrücklich unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ genau zu bezeichnen und aufzuführen.

Mieterhöhung infolge Modernisierung

Nach der Erstinstallation der Rauchwarnmelder hat der Vermieter die Möglichkeit eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchzuführen. Nach überwiegender Auffassung handelt es sich bei Erstanbringung der Rauchwarnmelder um eine Modernisierungsmaßnahme. Der Vermieter kann demnach die jährliche Nettokaltmiete um 11 % der für die Anschaffung und Anbringung der Rauchmelder angefallenen Kosten erhöhen. Dazu muss er in einer Erklärung die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnen und erläutern. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Da der Einbau eher eine Bagatelle ist, muss die dreimonatige Modernisierungsankündigung grundsätzlich nicht eingehalten werden.

Egal ob Sie als Vermieter oder Mieter Fragen zu der vorstehenden Thematik haben, wir beraten Sie gerne!