Das Erbbaurecht

 

Was einen Kaufvertrag über ein  Grundstück (mit oder ohne Haus) ist können Sie hier nachlesen.

An dieser Stelle möchten wir Sie informieren über das sog. Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückskauf

 

Besonderheiten beim Erbbaurecht

 

1. Was ist ein Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten. In den meisten Fällen gehört das Grundstück einer anderen Person (der Grundstückseigentümer) und nicht dem Erbbauberechtigten. Der Grundstückseigentümer (der Erbbauverpflichtete) muss – üblicherweise – dem Erbbauberechtigten gegen eine vom Erbbauverpflichteten monatliche oder jährlich zu zahlenden Erbbauzins das Grundstück für eine bestimmte Zeit (oft 99 Jahre) für dessen Nutzung überlassen. Wirtschaftlich stellt sich das Erbbaurecht als eine Art “Eigentum auf Zeit” für den Erbbauberechtigten dar.

Nach Ablauf einer festgelegten Zeit (oft 99 Jahre) erlischt das Erbbaurecht. Das Bauwerk, das zuvor zum Erbbaurecht gehörte, wird durch das Erlöschen des Erbbaurechts Teil des Grundstücks. Der Grundstückseigentümer hat daher dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.

Wenn der Erbbauberechtigte den vereinbarten Erbbauzins nicht zahlt, dann kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts auf diesen verlangen (sog. Heimfall). Dann ist der Grundstückseigentümer zugleich auch Inhaber des Erbbaurechts. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren.

Da Erbbaurechte nach einer bestimmten Zeit (oft 99 Jahre) erlöschen, sind diese i.d.R. deutlich günstiger zu erwerben als das Volleigentum am Grundstück. Der Preis für das Erbbaurecht richtet sich dabei aber auch danach, welche Restlaufzeit das Erbbaurecht noch hat. Ein Erbbaurecht, dass noch 90 Jahre besteht ist natürlich werthaltiger als eines mit einer Restlaufzeit von 3 Jahren. In der Praxis werden Erbbaurechte mit geringer Laufzeit aber oftmals vorzeitig verlängert, so dass aus der 3 jährigen Restlaufzeit erneut eine 99 jährige Laufzeit wird. Formal handelt es sich hierbei um den Abschluss eines neuen Erbbaurechtsvertrags, der notariell zu beurkunden ist ( § 11 Abs. 2 ErbbauRG).

Im Rahmen der notariellen Beurkundung und im Vollzug der Urkunde ist zu beachten, dass das Erbbaurecht nur zur ausschließlich an ersten Rangstelle bestellt werden kann; der Rang kann nicht geändert werden. Rechte, die zur Erhaltung der Wirksamkeit gegenüber dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs der Eintragung nicht bedürfen, bleiben außer Betracht (§ 10 Abs. 1 ErbbauRG).

 

2. Was wird in dem Erbbaurechtsvertrag bei Bestellung des Erbbaurechts geregelt bzw. was kann geregelt werden?

Was alles Inhalt eines Erbbaurechts sein kann ist § 2, § 5, § 27 Abs. 1 und § 32 Abs. 1 ErbbauRG abschließend geregelt. Daneben kann der Erbbauzins gemäß § 9 Abs. 3 und § 9a ErbbauRG vereinbart und geregelt werden.

  • Nach § 2 ErbbauRG können Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten getroffen werden über:
    • die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks;
    • die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
    • die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;
    • Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
    • eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen (Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten). Dieses Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten ist aufgrund § 2 Nr. 7 ErbbauRG Teil des Erbbaurechts selbst und hat damit dingliche Wirkung, d.h. das Vorkaufsrecht hängt unmittelbar am Erbbaurecht und wird automatisch mitübertragen, wenn das Erbbaurecht übertragen wird. Daneben wird oftmals vereinbart, dass auch der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht erhält, für den Fall dass das Erbbaurecht verkauft wird. Dieses Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers ist aber, da nicht im Katalog des § 2 ErbbauRG als möglicher Inhalt des Erbbaurechts benannt und anders als das Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten, nicht Teil des Erbbaurechts selbst. Es handelt sich somit “nur” um eine schuldrechtliche Abrede zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer. Häufig wir aber vereinbart, bewilligt und beantragt dass das Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers auch ins Grundbuch eingetragen werden soll und damit ebenfalls dingliche Wirkung entfaltet.
  • In den meisten Erbbaurechtsverträgen wird auch entsprechend § 5 Abs. 1 ErbbauRG als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers Ferner wird meist auch von § 5 Abs. 2 ERbbauRG Gebrauch gemacht, nachdem als Inhalt des Erbbaurechts ferner vereinbart werden kann, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
  • Nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG können für das Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf als Inhalt des Erbbaurechts Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden. Für den sog. Heimfall, d.h. wenn der Erbbauberechtigte den Erbbauzins nicht zahlt und der Grundstückseigentümer deshalb seinen Heimfallanspruch geltend macht, können nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG als Inhalt des Erbbaurechts Vereinbarungen über die Höhe dieser Vergütung und die Art ihrer Zahlung sowie ihre Ausschließung getroffen werden.

 

3. Spare ich mit einem Erbbaurecht Grunderwerbsteuer?

Nein! Die Bestellung und der Verkauf eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer; nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stehen Erbbaurechte Grundstücken für die Grunderwerbsteuer gleich.

 

Weitere notarielle Themen

Sonstiges