Der Bauträgervertrag
Was einen Kaufvertrag über ein Grundstück (mit oder ohne Haus) ohne Bauleistungsverpflichtung des Verkäufers ist, können Sie hier nachlesen.
An dieser Stelle möchten wir Sie informieren über den sog. Bauträgervertrag
Besonderheiten beim Bauträgervertrag
1. Was ist ein Bauträgervertrag?
Gem. § 650 u BGB ist der Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Es handelt sich bei einem Bauträgervertrag also um einen typengemischten Vertrag mit werk- und kaufvertraglichen Elementen. Für die Errichtung oder den Umbau des Gebäudes gilt das Werkvertragsrecht, für die Eigentumsübertragung am Grundstück oder die Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts gilt hingegen das Kaufrecht.
Wie die Definition des Bauträgervertrags bereits erkennen lässt, gibt es mehrere Fallgruppen dieses Vertrags. Zunächst ist es möglich, dass der Bauträger ein Gebäude veräußert, welches er zuvor komplett neu errichtet hat. Es kann sich jedoch auch um einen Altbau handeln, den der Bauträger umgebaut, also beispielsweise neu saniert, und anschließend veräußert hat. Damit von einem Bauträgervertrag gesprochen werden kann ist daher wesentlich, dass der Bauträger eine Bauleistung (Errichtung oder Umbau) erbringt. Der bloße Verkauf eines Grundstücks ist nicht ausreichend.
2. Wie kommt der Bauträgervertrag zustande?
Der Vertrag kommt durch eine Einigung zwischen dem Bauherrn und dem Erwerber zustande. Eine solche Einigung besteht aus Angebot und Annahme. Wird in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine Annahmefrist zugunsten der das Angebot annehmenden Partei vereinbart, kann eine solche Frist gem. § 308 Nr.1 BGB unwirksam sein. Eine solche Unwirksamkeit ist anzunehmen, wenn eine zu lange Annahmefrist vereinbart wurde. Dies soll den Erwerber schützen. Denn macht beispielsweise der Verbraucher das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages, wäre er an sein Angebot bis zum Ablauf der Annahmefrist gebunden. Das hätte zur Folge, dass er während dieser Zeit sein Angebot auch dann nicht zurücknehmen kann, wenn sich in der Zwischenzeit für ihn eine bessere Möglichkeit zum Abschluss eines Bauträgervertrags (beispielsweise mit einem anderen, günstigeren Bauträger), ergibt. Eine zu lange Annahmefrist kann laut Bundesgerichtshof bei mehr als sechs Wochen angenommen werden. Die Vereinbarung einer Annahmefrist von vier Wochen ist hingegen noch möglich. Zu beachten ist jedoch auch hier immer der Einzelfall.
3. Wer ist überhaupt „Bauträger“ bzw. „Bauherr“?
Die Tätigkeit eines Bauträgers bedarf einer Erlaubnis. Bauträger kann nur sein, wer die erforderliche Genehmigung beantragt und erhalten hat. Gem. § 34 c GewO bedarf derjenige, der gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erbwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will, der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Eine solche Erlaubnis wird insbesondere dann nicht erteilt, wenn der Antragssteller die erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. Die Zuverlässigkeit ist gerade mit Blick auf die hohen Vermögenswerte und Risiken beim Erwerb eines Grundstücks unerlässlich. Sollte die erforderliche Genehmigung fehlen, begeht der vermeintliche Bauherr eine Ordnungswidrigkeit oder sogar eine Straftat, sollte er seine Tätigkeit dennoch aufnehmen, vgl. § 144 I Nr.1 h GewO und § 148 Nr.1 GewO. Die Wirksamkeit des Bauträgervertrags selbst wird durch eine solche Ordnungswidrigkeit oder sogar Straftat jedoch nicht berührt. Des Weiteren ist der Bauträger gem. § 4 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) verpflichtet, die Vermögenswerte des Auftraggebers, die er erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt worden ist, nur zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens zu verwenden, auf das sich der Auftrag bezieht. Unter Bauvorhaben versteht man das einzelne Gebäude, bei Einfamilienreihenhäusern die einzelne Reihe. Gem. § 6 I MaBV muss der Bauträger die Vermögenswerte des Auftraggebers von seinem eigenen Vermögen und dem Vermögen sonstiger Auftraggeber getrennt verwalten. Des Weiteren treffen ihn Buchführungspflichten gem. § 10 MaBV, die ihn insbesondere zur Sammlung wichtiger Unterlagen und Belege verpflichten. Der Auftraggeber wird durch diese Vorschriften umfassend geschützt.
4. Welche Besonderheiten ergeben sich bei einem Bauträgervertrag gerade in Hinblick auf die notariellen Beurkundungspflichten und den Verbraucherschutz?
Ist der Erwerber ein Verbraucher ergeben sich beim Bauträgervertrag einige Besonderheiten aus dem Beurkundungsgesetz. Unter einem Verbraucher versteht man eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zuzurechnen ist (vgl. § 13 BGB). Gem. § 17 BeurkG soll der Notar darauf hinwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich vor einem Notar abgegeben werden. Zudem soll er dafür sorgen, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Beurkundungsgegenstand auseinanderzusetzen. Dafür soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor Beurkundung vom Notar zur Verfügung gestellt werden. Die Frist dient insbesondere dem Verbraucherschutz, indem dem Verbraucher eine gewisse Zeit gewährt wird, in der er sich das Vorhaben noch einmal in Ruhe durch den Kopf gehen lassen kann, sodass übereilte Entscheidungen vermieden werden. Der Verbraucher soll so die Möglichkeit erhalten, sich das Grundstück ganz genau anzuschauen und Fragen vorab zu klären. Sollte die zweiwöchige Frist unterschritten werden, wird der Verbraucherschutz dadurch abgesichert, dass gem. § 17 BeurkG die Gründe für die Unterschreitung in der Niederschrift angegeben werden sollen. Diese Gründe können beispielsweise in einer besonderen Eilbedürftigkeit liegen oder in der Geschäftserfahrung des Verbrauchers, wenn dieser beispielsweise regelmäßig gleiche oder vergleichbare Geschäfte abschließt oder sich beruflich mit der Materie auskennt (da er z.B. beruflich selbst als Bauträger tätig ist und nur in diesem Einzelfall privat handelt). Der Notar hat folglich stets darauf zu achten, dass geeignete Maßnahmen zum Schutz des Verbraucherkäufers eingehalten werden. Wie diese Schutzmaßnahmen neben der gesetzlich vorgesehenen zwei-Wochen-Regelfrist aussehen, richtet sich wie oben beschrieben nach dem Einzelfall, insbesondere nach den Erfahrungen des Verbrauchers. Der Notar wird hier nach bestem Wissen und Gewissen handeln und beraten, da er sonst Gefahr läuft, für etwaig entstandene Schäden, die aufgrund eines Verstoßes gegen seine Beurkundungspflichten entstanden sind, zu haften.
5. Wie sehen die vertraglichen Pflichten der einzelnen Vertragsparteien aus?
Der Bauherr verpflichtet sich zum einen, das Bauwerk zu übereignen und zum anderen, dieses zuvor gemäß den Bauplänen und der Baubeschreibung zu erstellen. Insbesondere hat der Bauträger die im Vertrag zu vereinbarende Wohnfläche bei der Erstellung des Bauwerkes einzuhalten. Dabei sorgt der Notar für eine Einigung zwischen den Parteien, in welcher die Parteien festlegen, auf welcher Berechnungsgrundlage die Wohnfläche ermitteln werden soll und welche Folgen eine etwaige Flächenabweichung haben soll. Die vertraglichen Pflichten müssen im maßgeblichen Punkt der Abnahme (also nicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses) eingehalten sind. Sollte das Bauwerk in diesem maßgeblichen Zeitpunkt der Abnahme von den Bauplänen oder der Baubeschreibung abweichen, stehen dem Käufer Mängelansprüche, wie bespielweise ein Rücktritt vom Vertrag, zu. Etwas anderes gilt nur, wenn es sich bloß um eine unwesentliche Abweichung handelt. Unter der Abnahme versteht man die körperliche Entgegennahme des Werkes unter Billigung des Werkes als vertragsgemäße Leistung. Praktisch wird die Abnahme meist so ablaufen, dass eine gemeinsame Besichtigung mit Abnahmeprotokoll geführt wird und der Erwerber anschließend die Abnahme erklärt. Eine Abnahme kann aber auch stillschweigend erklärt werden, indem der Erwerber das Haus bereits längere Zeit bewohnt, ohne dem Bauherrn etwaige Mängel anzuzeigen. Damit bringt der Erwerber zum Ausdruck, keine Einwände gegen die Beschaffenheit bzw. Bewohnbarkeit des Hauses zu haben. Nach erfolgter Abnahme kann der Erwerber von dem Bauherrn nicht mehr verlangen, dass dieser ein neues Bauwerk herstellt und auch sonstige Mängelrechte (wie beispielsweise Schadensersatz- oder Rücktrittsansprüche) stehen ihm nicht mehr zu. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Erwerber bei der Abnahme einen Mangel erkannt hat und sich seine Mängelrechte bezüglich dieses Mangels bei der Abnahme vorbehält (vgl. § 640 III BGB). Der Erbwerber macht damit deutlich, dass er das Werk zwar bereits nutzen möchte, jedoch weiterhin die Beseitigung bestehender Mängel verlangt.
Sollte die Baubeschreibung des Bauherrn zu undeutlich formuliert sein, sodass es hinsichtlich der vertraglichen Pflichten zur Verwirrung und Missverständnissen zwischen den Parteien kommen könnte, wird der Notar gemäß seiner Aufklärungspflicht hierauf hinweisen und für klare Formulierungen sorgen. Sinnvoll ist es, die Baubeschreibung im Bauvertrag einzubeziehen. Dies kann entweder dadurch erfolgen, dass die Baubeschreibung als Anlage verlesen wird oder indem auf die bereits beurkundete Baubeschreibung verwiesen wird. Bei Letzterem ist zu beachten, dass die beurkundete Baubeschreibung bereits zwei Wochen vor Beurkundung des Bauträgervertrages dem Verbraucherkäufer zur Verfügung gestellt werden muss. Zudem werden die Parteien die Regelungen im spezielleren Bauträgervertrag regelmäßig der allgemeineren Baubeschreibung vorziehen. Dieser Vorrang kann dann auch separat im Bauträgervertrag geregelt werden. Zudem können Leistungsbestimmungsrechte in der Baubeschreibung vereinbart werden, wonach entweder dem Bauträger oder dem Erwerber im Zweifel oder bei Detailfragen ein Bestimmungsrecht zugesprochen wird (beispielweise ein Bestimmungsrecht des Erwerbers, wie teuer das Parkett maximal werden darf).
Die Hauptpflicht des Käufers liegt in der Zahlung des Kaufpreises. Hier werden in der Regel Abschlagszahlungen vereinbart, bei denen der Bauherr nach und nach Zahlungen für die bis dahin erbrachten Leistungen, also entsprechend seinem Baufortschritt, erhält. Dies soll den Bauträger schützen, da so seine bereits erbrachten Leistungen abgesichert werden und er nicht das gesamte Bauwerk ohne jegliche Sicherheit fertigstellen muss.
6. Was ist unter „Abschlagszahlungen“ zu verstehen?
Regelungen hinsichtlich der Abschlagszahlungen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) enthalten. Grundsätzliche Voraussetzung ist ein wirksamer Bauträgervertrag bei welchem alle für den Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, welches durch den Notar schriftlich bestätigt werden muss (§ 3 I Nr.1 MaBV). Die Höhe der Abschlagszahlungen richtet sich dann nach § 3 II MaBV. Grundlage der Berechnung ist dabei die Vertragssumme, also der im Bauträgervertrag vereinbarte Kaufpreis. § 3 II MaBV legt folgende 13 Raten fest, die zu sieben Abschlagszahlungen zusammengestellt werden können:
- 30% nach Beginn der Erdarbeiten
- 28% nach Rohbaufertigstellung
- 5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
- 4,2% für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% für den Estrich
- 2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% für die Fassadenarbeiten
- 3,5% nach vollständiger Fertigstellung.
Diese Prozentsätze kann der Bauträger also erst dann verlangen, wenn er die besagte Leistung erbracht hat, also beispielsweise die Dachflächen und Dachrinnen auch tatsächlich hergestellt hat. Fallen einzelne der oben genannten Leistungen nicht an, werden die Prozentsätze gem. § 3 II MaBV auf die übrigen Raten verteilt. Zudem sind weitere Einzelheiten zu beachten: die festgelegten Höchstsätze dürfen nicht überschritten und die oben genannten Raten nicht aufgespalten werden. So ist eine Abschlagszahlung beispielweise erst dann möglich, wenn alle Elektroanlagen installiert sind. Es kann hingegen keine Abschlagszahlung für jede einzelne Elektroanlage festgelegt werden. Wie oben bereits erwähnt, können die 13 Raten zu sieben Abschlagszahlungen zusammengestellt werden. Das bedeutet, dass beispielsweise vereinbart werden kann, dass eine Abschlagszahlung erst fällig wird, wenn Sanitär-, Heizungs- und Elektroanlagen installiert wurden. Die Zusammenstellung ist den Parteien überlassen. Der Bauträger wird die Abschlagszahlungen aber wohl entsprechend seinem Bauverlauf festlegen. Sicherhalthalber kann die Reihenfolge der Abschlagszahlungen in den Bauträgervertrag mit aufgenommen werden. Die erste Rate (30% nach Beginn der Erdarbeiten) wird fällig, nachdem sich der Bauherr tatsächlich am Grundstück „zu schaffen macht“, zum Beispiel indem er beginnt, die Baugrube auszuheben. Bei Punkt 11 (Bezugsfertigkeit und Zug und Zug gegen Besitzübergabe) könnte man sich fragen, was eigentlich unter „Bezugsfertigkeit“ zu verstehen ist. Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn es dem Erwerber möglich ist, tatsächlich in dem besagten Bauwerk zu wohnen. Bewohnbar ist ein Objekt wiederum dann, wenn alle erforderlichen Leitungen angeschlossen sind und die Wohnfläche sicher betreten werden kann. Zu letzterem gehört insbesondere ein sicherer Zugang, wie eine Treppe mit Geländer. Die Fertigstellung (letzte Rate) bedeutet, dass der Bauherr sämtliche Vertragspflichten erfüllt hat.
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