Kauf eines Grundstücksteils sog. Teilflächenkauf

 

Was einen Kaufvertrag über ein ganzes Grundstück (mit oder ohne Haus) ist können Sie hier nachlesen.

An dieser Stelle möchten wir Sie informieren über die Besonderheiten bei einem Kauf eines Grundstücksteils, dem sog. Teilflächenkauf

 

Besonderheiten beim Teilflächenkauf

Bei einem Teilflächenkauf ist allein eine Teilfläche des Gesamtgrundstücks der Vertragsgegenstand des Kaufvertrages. Es wird demnach ein festgelegter Teil des Grundstücks, nicht das gesamte Grundstück, verkauft. Hierbei ergeben sich sowohl bei der Beurkundung als auch beim Vollzug Besonderheiten.

 

1. Wie sehen diese Besonderheiten aus?

Der Grundstücksteil muss im Einzelnen vermessen werden. Diese Vermessung kann sowohl vor als auch nach dem Kaufvertragsabschluss erfolgen. Erfolgt die Vermessung nach Abschluss des Kaufvertrages, kann der Vertrag so formuliert werden, dass der Verkäufer dem Käufer aus dem im Vertrag bezeichneten Grundstück, eine „noch zu vermessende Teilfläche in Größe von ca. … m²“ verkauft. Liegt hingegen überhaupt keine Einigung zur Abgrenzung einer Teilfläche vor, kommt mangels Einigung über einen wesentlichen Vertragsbestandteil kein Kaufvertrag zustande.

 

2. Was ist bei einer Vermessung nach Abschluss des Kaufvertrages zu beachten?

In einem solchen Fall sollten bereits in der notariellen Urkunde Regelungen zur späteren Vermessung der Teilfläche festgelegt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass es zu Streitigkeiten der Parteien untereinander kommt, da der Vertragsgegenstand (die verkaufte Teilfläche) zu unbestimmt ist. Sinn und Zweck einer notariellen Urkunde ist insbesondere die Beweis- und Schutzfunktion. Die Urkunde soll Beweis darüber erbringen, dass sich die Parteien genauso über den Vertragsinhalt geeinigt haben, wie dieser aus dem Vertrag hervorgeht. Besteht der Vertragsgegenstand also in einer noch zu vermessenden Teilfläche, erbringt die notarielle Beurkundung den Beweis darüber, dass sich die Parteien zumindest über die konkreten Vermessungsregeln einig sind.

 

3. Wie können diese Vermessungsregeln aussehen?

Um eine Regelung zur späteren Vermessung der Teilfläche in der Urkunde aufzunehmen, kann der Urkunde beispielsweise ein Lageplan als Anlage beigefügt werden, in welchem die Teilfläche mit Eckpunkten eingezeichnet wird. Dabei kann der Einzeichnung im Plan der Vorrang vor der im Vertrag genannten Flächengröße zugesprochen werden. Alternativ kann auch die genannte Flächengröße der Vorrang gewährt werden, sollte die Einzeichnung im Lageplan eine abweichende Flächengröße wiedergeben. Auch die Vereinbarung eines Leistungsbestimmungsrechts einer Vertragspartei oder gar eines Dritten (z.B. des Vermessungsingenieurs) ist möglich. Letzteres berechtigt die Vertragspartei bzw. den Dritten, den Grenzverlauf selbst zu bestimmen. Hier werden den Parteien also viele Möglichkeiten eröffnet. Vorzugswürdig erscheint jedoch das Beifügen eines Lageplans, in welchem die Teilfläche zeichnerisch dargestellt wird. Das Leistungsbestimmungsrecht kann dann zusätzlich für Detailabgrenzungen im Vertrag vereinbart werden.

 

4. Welcher Kaufpreis wird im Vertrag festgelegt, wenn die Teilfläche er nach Kaufvertragsschluss vermessen wird?

Schließlich ist davon auszugehen, dass die Parteien den Kaufpreis von der konkreten Flächengröße abhängig machen wollen. Hier bietet es sich an, im Kaufvertrag einen vorläufigen Kaufpreis festzulegen. Wurde der Urkunde ein Lageplan beigefügt, in dem die Teilfläche eingezeichnet ist, kann der Kaufpreis als m²-Preis formuliert werden. Steht nach Abschluss der Vermessung die genaue Flächengröße fest, kann der Kaufpreis so ohne weiteres ermittelt werden. Wird der Kaufpreis alternativ nicht als m²-Preis, sondern als Gesamtpreis formuliert, kann der Verkäufer im Kaufvertrag zum Ausgleich verpflichten werden, sollte die spätere Vermessung ergeben, dass die tatsächliche Flächengröße von der im Vertrag angenommenen Größe abweicht.

 

5. Welche Bedeutung hat die Vermessung für den späteren Eigentumsübergang der Grundstücksfläche?

Das Eigentum geht mit der Auflassung, d.h. der Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang vor dem Notar, und der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch über. Bei der Auflassung muss die Größe der Teilfläche mit den Angaben im Teilflächenkaufvertrag übereinstimmen. Ist die Vermessung erfolgt, wird die Auflassung beim Grundbuchamt vorgelegt. Gem. § 29 GBO, wonach eine Eintragung durch das Grundbuchamt nur vorgenommen werden soll, wenn die erforderlichen Erklärungen öffentlich beurkundet sind, ist eine notarielle Urkunde über die Bezeichnung der Fläche erforderlich. Fehlt es an einer Vermessung der Teilfläche oder ist sie hinsichtlich der Größe nicht mit den Angaben im Kaufvertrag identisch, ist eine Eigentumsumschreibung nicht möglich (vgl. § 28 GBO). Die Auflassung muss dann wiederholt werden. Daher ist es insgesamt empfehlenswert, die Vermessung so früh wie möglich durchzuführen und die Auflassung erst im Anschluss vorzunehmen. Die Auflassung kann separat erklärt werden oder im Kaufvertrag enthalten sein.

 

6. Welche Besonderheiten ergeben sich beim Vollzug der Urkunde?

Im Anschluss an die Vermessung trägt das Grundbuchamt die Veränderung, d.h. die neu entstandenen Teilstücke, in das Grundbuch ein. Die Eintragung erfolgt jedoch nicht, wenn das Erfordernis einer behördlichen Genehmigung besteht und diese Genehmigung nicht eingeholt bzw. dem Grundbuchamt nicht vorgelegt wurde. Das hätte zur Folge, dass der Vertrag nicht vollzogen wird. Gemäß § 18 BeurkG informiert der Notar über die bestehenden gerichtlichen oder behördlichen Genehmigungserfordernisse und vermerkt diese Erfordernisse in der Niederschrift. In NRW bedarf es für die Teilung von Grundstücken regelmäßig einer Teilungsgenehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde, welche bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen ist. Nach § 7 BauO NRW ist eine solche Genehmigung  erforderlich, soweit das zu teilende Grundstück bebaut ist, die Bebauung des Grundstücks genehmigt ist oder das Grundstück aufgrund einer Genehmigungsfreistellung (vgl. § 63 BauO NRW) bebaut werden darf. Einer Genehmigung bedarf es also folglich nicht, wenn das Grundstück unbebaut ist. Gemäß § 7 BauO NRW bedarf es einer Genehmigung auch dann nicht, wenn die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird, der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft an der Teilung beteiligt ist oder eine Person gem. § 2 des Vermessungs- und Katastergesetzes (die Katasterbehörde, eine Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat. Die für den Antrag auf Genehmigung einer Grundstücksteilung nach § 7  BauO NRW erforderlichen Unterlagen sind in § 17 BauPrüfVO aufgezählt. Danach sind dem Antrag ein amtlicher Lageplan nach § 3 Abs. 3 BauPrüfVO, in § 17 BauPrüfVO näher bestimmte Angaben und Darstellungen (wie z.B. zu vorhandenen baulichen Anlagen oder zur Teilungslinie) und  die Bauzeichnungen der baulichen Anlagen , soweit sie zur Beurteilung des Antrags erforderlich sind, jeweils in zweifacher Ausfertigung beizufügen. Ein amtlicher Lageplan zeichnet sich dadurch aus, dass er von einem Katasteramt angefertigt oder von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt und mit öffentlichem Glauben beurkundet wurde. Bei einem Genehmigungserfordernis kann der Kaufvertrag aufschiebend bedingt auf die Erteilung der Genehmigung geschlossen werden. Dann kommt der Kaufvertrag zustande, sobald die Bedingung eingetreten ist, also die Genehmigung erteilt wurde.

 

7. Wie könnte ein Teilflächenkaufvertrag bzgl. Verkaufsgegenstand, Kaufpreis und Genehmigungen aussehen? Hier ein Beispiel:

§ 1 Verkauf

Frau… verkauft aus dem o.g. Grundbesitz eine noch amtlich zu vermessende Teilfläche von ca. …m², die in dem dieser Urkunde (Anlage 1) beigefügten Lageplan, der den Parteien zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt wurde, rot eingezeichnet ist, samt allen Bestandteilen/Zubehör an Herrn…. Bei Zweifeln geht die Einzeichnung in den Plänen dem Flächenmaß vor.

Der schuldrechtliche Teil dieses Kaufvertrags steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Teilungsgenehmigung nach § 7 BauO NRW erteilt wird.

§ 2 Kaufpreis

Der vorläufige Kaufpreis beträgt …€ / der Kaufpreis beträgt …€ pro m².

Eine sich nach der amtlichen Vermessung ergebende Mehr-/ oder Minderfläche ist durch Zu- oder Rückzahlung auszugleichen.

§ 3 Genehmigungen

Der Notar wies auf das Erfordernis einer Teilungsgenehmigung nach § 7 BauO NRW hin.

 

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