Ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer eigene Nummer im Bestandsverzeichnis der Grundstücke gebucht ist.

Was das Grundbuch, ein Grundbuchblatt und was das Bestandsverzeichnis auf dem betreffenden Grundbuchblatt ist, ist unter Ziffer 4 dieses Textes erläutert.

Vom Grundstück im rechtlichen Sinne ist ein Grundstück im Katastertechnischen Sinne zu unterscheiden. Im Katasteramt werden die Grundstücke parzelliert in Flurstücke. Ein Flurstück ist somit im Katastertechnischen Sinne die kleinste Einheit. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne besteht aus mindestens einem Flurstück. Es kann aber auch aus mehreren Flurstücken bestehen.

1.2 Was gehört zum Grundstück im rechtlichen Sinne?

1.2.1 Wesentliche Bestandteile des Grundstücks

Gemäß § 94 Abs. 1 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Ein Grundstück ist also, ganz gleich ob bebaut oder unbebaut, mit Haus oder ohne Haus, im rechtlichen Sinne immer “nur” ein Grundstück. Das Haus ist Teil des Grundstücks und keine eigene rechtliche Einheit. Das liegt einfach daran, dass das Haus fest mit dem Grund und Boden verbunden ist und Sie das Haus nicht einfach vom Grundstück wegnehmen können ohne es zu zerstören. Anders ist dies beispielsweise bei einem auf dem Grundstück parkenden Autos; dies ist nicht Teil des Grundstücks im rechtlichen Sinne.

Mit dem Grundstück werden also die Gebäude auf dem Grundstück immer automatisch mitverkauft, ohne dass dieses im Grundstückskaufvertrag gesondert geregelt werden müsste.

1.2.2 Zubehör zum Grundstück

Neben den wesentlichen Bestandteilen gibt es noch das sog. Zubehör i.S.d. § 97 BGB. Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Das Zubehör wird typischerweise bei einem Grundstückskaufvertrag mitverkauft. Das ist aber nicht zwingend.

Beispiel für Zubehör: Die Alarmanlage des Hauses.

Ein Problem stellen in diesem Zusammenhang Photovoltaikanlagen dar. Diese stellen in aller Regel “nur” Zubehör i.S.d. § 97 BGB des Grundstücks dar und sind nicht wesentlicher Bestandteil i.S.d. § 94 BGB. Nach umstrittener Auffassung sind Photovoltaikanlagen nur dann wesentlicher Bestandteil dann nicht zum Zubehör i.S.d. § 97 BGB eines Grundstücks, wenn der erzeugte Strom in das öffentliche Stromnetz eingespeist und nicht im Gebäude selbst verbraucht wird. Oftmals wird der Strom teilweise selbst verbraucht und teilweise in das öffentliche Stromnetz eingespeist.

Nach umstrittener Auffassung sind Photovoltaik-Aufdachanlagen nur dann wesentlicher Bestandteil, wenn die Stromversorgung des Gebäudes ausschließlich durch die Photovoltaikanlage sichergestellt ist, also kein Anschluss an das öffentliche Netz zur Stromversorgung des Gebäudes besteht. Es empfiehlt sich daher, bei Photovoltaikanlagen immer klarstellende Regelungen im Grundstückskaufvertrag mit aufzunehmen.

1.2.3 Was ist also von einem Grundstückkaufvertrag umfasst?

Der Grund und Boden, alle Gebäude (und die sonstigen wesentlichen Bestandteil) und in aller Regel das Zubehör.
Ein Hauskaufvertrag (umgangssprachlich) ist mithin rechtlich “nur” ein Grundstückkaufvertrag. Anders gesagt, für die rechtliche Einordnung als Grundstückskaufvertrag spielt es keine Rolle, ob das Grundstück unbebaut oder mit einem Haus oder sonstigen Gebäuden bebaut ist.

2. Brauche ich für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags – ganz gleich ob mit oder ohne Haus – einen Notar?

Wenn Sie über den Kauf eines Grundstücks - mit oder ohne Haus – nachdenken oder vielleicht sogar schon kurz davor stehen, dann stellen sich viele Fragen. Eine davon betrifft sicherlich die Frage nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar.

2.1 Zunächst stellt sich die Frage, muss der Kaufvertrag überhaupt durch den Notar beurkundet werden?

Die Antwortet lautet: Ja, in jedem Fall! Der Gesetzgeber hat in § 311b BGB geregelt, dass jeder Kaufvertrag über ein Grundstück, ganz gleich ob mit Haus oder ohne Haus und auch dann, wenn es sich “nur” um eine Wohnung, ein Erbbaurecht oder um ein Wohnungserbbaurecht handelt, notarielle beurkundet werden muss. Ohne Beurkundung wäre der Kaufvertrag “nichtig”, d.h. rechtlich nicht existent. Auch mögliche Nebenabreden, z.B. darüber, ob Inventar (z.B. Möbel, Rasenmäher etc.) mitverkauft wird, sind mit in den Kaufvertrag mit aufzunehmen.

2.2 Welchen Zweck hat die Beurkundung überhaupt?

Der Notar berücksichtigt bei dem Entwurf die Interessen beider Seiten gleichermaßen. Als unabhängiger und unparteiischer Amtsträger sorgt der Notar für Rechtssicherheit auf beiden Seiten. Es ist also nicht erforderlich, dass Sie den Grundstückskaufvertrag vor Beurkundung anwaltlich prüfen lassen. Der Notar achtet darauf, dass keine Seite einseitig übervorteilt wird oder unnötige rechtliche Risiken eingegangen werden. Der Notar erteilt auch beiden Seiten gleichermaßen rechtlichen Rat und erläutert die Rechtsfolgen des Kaufvertrags. Ein notarielle Urkunde ist im Gegensatz zu einem privatschriftlichen Vertrag auch eine “öffentliche Urkunde”, der erhöhte Beweiskraft zukommt, d.h. es wird von gesetzes Wegen vermutet, dass die Urkunde vollständig und richtig ist. Letztlich schütz der Notar auch vor Übereilung, immerhin ist der Kauf eines Grundstücks für die meisten Käufer einer der wichtigsten wirtschaftlichen und rechtlichen Entscheidungen im Leben. Der Schutz vor Übereilung wird nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG insbesondere bei Verbraucherverträgen über Grundstücke, bei denen auf der einen Seite ein Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, ganz gleich ob als Käufer oder Verkäufer, und auf der anderen Seite ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB handelt. In diesen Fällen muss der Entwurf den Beteiligten vom Notar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden sein. Hierdurch sollen Verbraucher vor überstürzten Grundstückskaufverträgen geschützt werden.

2.3 Wie läuft die Beurkundung ab?

Das Beurkundungsverfahren beginnt formal bereits mit Beauftragung des Notars zur Erstellung des Kaufvertrags. Den Auftrag hierzu können sowohl Käufer als auch Verkäufer erteilen. Sobald dem Notar alle erforderlichen Informationen vorliegen und alle etwaigen rechtlichen Fragen geklärt sind, bereitet er den Entwurf vor und versendet diesen an alle Beteiligten. Wenn alle Beteiligten mit dem Entwurf einverstanden sind, dann wird ein Termin vereinbart, in dem der Kaufvertrag beurkundet, d.h. vorgelesen, von den Vertragsparteien genehmigt und von diesen und dem Notar unterschrieben wird. Danach siegelt der Notar die Urkunde und sorgt für den Vollzug. Der Vollzug kann unter Anderem umfassen: die Versendung einer Kopie an die Grunderwerbsteuerstelle, den örtlichen Gutachterausschuss, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung die Einholung der Bestätigung der Gemeinde, dass diese von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, die Beachtung weiterer Vorkaufsrechte etc., die Sorge dafür, dass etwaige noch bestehenden Grundschulden gelöscht werden und vieles Mehr. Die Aufgaben des Notars richten sich letztlich nach den Erfordernissen des jeweiligen Einzelfalls und den Vereinbarungen der Vertragsparteien. Zum Abschluss des Vollzugs der Urkunde, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, sorgt der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch; erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer zum neuen Eigentümer. Die Eintragungsnachricht des Grundbuchs, prüft der Notar auf Richtigkeit und leitet diese dann an die Vertragsparteien zu deren Kenntnisnahme. Dann ist das Beurkundungsverfahren samt Vollzug abgeschlossen.

3. Was ist das Grundbuch und was hat das mit dem Kauf zu tun?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird. Das Grundbuchamt ist Teil des örtlichen Amtsgerichts. Für die Grundstücke werden beim Grundbuchamt sog. Grundbuchblätter geführt. Jedes Grundbuchblatt bekommt eine eigene Nummer und besteht aus mehreren Seiten und insgesamt 5 Teilen. Diese Teile sind (vereinfacht):

Der erste Teil: Das Deckblatt auf dem die Grundbuchblattnummer, die Gemeinde (im Grundbuch als Gemarkung bezeichnet) und das Amtsgericht steht.
Der zweite Teil: Das Bestandsverzeichnis. Dort steht drin, um was für ein Grundstück es sich handelt. Jede laufende Nummer im Bestandsverzeichnis bildet rechtlich ein eigenes Grundstück. Oftmals ist in einem Grundbuchblatt nur ein rechtliches Grundstück eingetragen. Wenn aber beispielsweise dieses eine Grundstück geteilt wird, werden die nunmehr geteilten Grundstücke dann mit einer jeweils eigenen Nummer im selben (bisherigen) Grundbuchblatt eingetragen. Dann stehen also zwei Grundstücke in einem Grundbuchblatt.
Der dritte Teil: Die Abteilung I, in dem festgehalten wird, wem das Grundstück gehört.
Der vierte Teil: Die Abteilung II. Hier ist eingetragen, ob auf dem Grundstück etwaige Reallasten, Vorkaufsrechte, ein Erbbaurecht, ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchsrecht besteht.
Im fünften Teil: Die Abteilung III. In dieser sind die Grundpfandrechte (insbesondere Grundschulden) eingetragen. Grundschulden werden typischerweise zugunsten von Banken und Sparkassen zur Sicherung eines Darlehens für den Käufer bestellt.

Was hat das mit dem Kaufvertrag zu tun? Sehr viel! Hier nur ein paar Beispiele: Nur wer im Grundbuch in Abteilung I eingetragen ist, ist Eigentümer des Grundstücks. Der Notar muss also zum einen prüfen, ob der Verkäufer der Eigentümer ist und zum anderen dafür Sorge tragen, dass der Käufer später als Eigentümer in das Grundbuch anstelle des Verkäufers eingetragen wird. Zwischenzeitlich wird zugunsten des Käufers durch den Notar auch eine sog. Auflassungsvormerkung (eine Art “Reservierung” des Grundstücks für den Käufer) im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Etwaige Grundschulden, die aufgrund von Verbindlichkeiten des Verkäufers noch eingetragen sind, müssen gelöscht werden und ein neue Grundschuld für den Käufer zum Zwecke der Absicherung des Finanzierungsdarlehens eingetragen werden. Weiterhin müssen vom Notar auch etwaige Vorkaufsrechte etc. beachtet werden. Das Grundbuch hat also für die Vorbereitung und Abwicklung eines Grundstückskaufvertrag eine wesentliche Bedeutung. Daher soll der Grundbuchauszug, den der Notar vor der Beurkundung elektronisch (online) abfragt, nicht älter als zwei Wochen sein, damit nicht etwaige Änderungen im Grundbuch auch berücksichtigt werden können.

4. Die Finanzierung des Kaufpreises vor der Beurkundung klären

Die wenigsten Menschen kaufen ein Grundstück quasi aus der Portokasse. Die allermeisten finanzieren den Kauf über ein Darlehen bei einer Bank oder Sparkasse. Auch wenn der Notar keine wirtschaftliche Beratung sondern “nur” die rechtliche Seite des Kaufvertrags erläutert, möchten wir dennoch empfehlen, dass Sie die Frage der Finanzierung vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags klären. Das bedeutet nicht, dass Sie bereits einen Darlehensvertrag mit der Bank oder Sparkasse abgeschlossen haben müssen. Denn diese verlangen vor Unterzeichnung des Darlehensvertrags nicht selten einen bereits beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Die Banken und Sparkassen können Ihnen gegebenenfalls aber bereits im Vorfeld eine, meist unverbindliche, Finanzierungszusage geben. Die meisten Käufer haben diese Finanzierungszusage bereits erhalten, bevor der Notar beauftragt wird, einen Kaufvertrag zu entwerfen. In der Regel übermittelt der Käufer dann im Anschluss an die Beurkundung der finanzierenden Bank eine Abschrift des Kaufvertrags. Dann unterschreiben der Käufer und die Bank bzw. Sparkasse den Darlehensvertrag.

Im nächsten Schritt wird dann in der Regel eine Grundschuld auf dem gekauften Grundstück bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die Bestellung der Grundschuld erfolgt erneut durch Beurkundung durch den Notar, der auch für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch Sorge trägt. Diese Grundschuld sichert für die Bank bzw. Sparkasse das Darlehen ab. Erst nach der Beurkundung der Grundschuld zahlt die finanzierende Bank bzw. Sparkasse das Darlehen aus.

5. Typische Regelungen eines Grundstückskaufvertrags

Zunächst werden die Vertragsparteien in der Urkunde festgehalten und die Formalitäten geklärt. Dann beginnt die Urkunde typischerweise mit dem “Vertragsgegenstand”. Dort wird das Grundstück, so wie es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, bezeichnet, die in Abteilung I eingetragenen Eigentumsverhältnisse und die in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen werden wiedergegeben.
Der Kaufpreis und der Zeitpunkt der Fälligkeit. Die Fälligkeit lautet meist sinngemäß, dass der Kaufpreis innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars auf das Verkäuferkonto zu zahlen ist. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars besagt, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, d.h. dass der Käufer gefahrlos den Kaufpreis leisten kann und nicht befürchten muss, dass etwaige erforderliche Genehmigungen noch ausstehen, die dem Vollzug des Kaufvertrags noch im Wege stehen. Die häufigsten Fälligkeitsvoraussetzungen – die aber von Fall zu Fall unterschiedlich sein können – sind (i) die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, (ii) die Erklärung der Gemeinde, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht und (iii) dass dem Notar die Bewilligung der berechtigten Banken zur Löschung etwaiger noch auf dem Grundstück lastender Grundschulden vorliegen.
In dem Grundstückkaufvertrag wird die sog. Auflassung erklärt. Dies ist gemäß § 925 BGB die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Übergang des Eigentums vor dem Notar. Ungeachtet dessen, hat der Notar dafür Sorge zu tragen, dass das Eigentum um Grundbuch auf den Käufer erst dann umgeschrieben wird, wenn dieser den vollständigen Kaufpreis gezahlt hat. Hierdurch wird sichergestellt, dass der Verkäufer nicht schon sein Eigentum am Grundstück durch Umschreibung im Grundbuch verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.
Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung ist das Eigentum am Grundstück noch nicht übergegangen. Dazu muss diese erst im Grundbuch eingetragen werden. Mit der Kaufpreiszahlung geht aber der Besitz, der Nutzen, die öffentlichen und privaten Lasten und die Gefahren am und aus dem Grundstück auf den Käufer über.
Zeitlich kann zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch eine nicht unwesentliche Spanne liegen, insbesondere dann, wenn etwaige erforderliche Genehmigungen noch ausstehen. Damit in diesem Zeitfenster der Verkäufer das Grundstück nicht noch ein zweites mal verkauft oder sonst wie über das Grundstück kaufvertragswidrig verfügt, wird der Notar angewiesen zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung (eine Art “Reservierung”) im Grundbuch einzutragen.
Die Rechts- und Sachmängelhaftung des Verkäufers wird meist weitgehend ausgeschlossen.
Belastungsvollmacht: In der Regel finanziert der Käufer das Grundstück durch ein Bankdarlehen. Die Banken möchten dieses Darlehen nachvollziehbarer Weise absichern. Als Sicherheit wird üblicherweise das gekaufte Grundstück mit einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank belastet. Hierbei stellt sich aber folgendes Problem: Der Käufer wird erst dann Eigentümer, wenn er den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat. Solange er noch kein Eigentümer ist, ist er aber nicht berechtigt, auf dem Grundstück eine Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung zu bestellen. Um dieses Problem zu lösen, erteilt der Verkäufer, der ja noch Eigentümer ist, dem Käufer die Vollmacht das Grundstück zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung mit einer Grundschuld zu bestellen. Letztlich kommt diese Vollmacht beiden Seiten zugute. Der Käufer erhält so die Möglichkeit das Grundstück als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu verwenden und der Verkäufer erhält hierdurch einen liquiden Käufer.

6. Was macht der Notar im Rahmen des Vollzugs des Grundstückskaufvertrags – Was passiert nach der Beurkundung?

Nach der Beurkundung sorgt der Notar für den Vollzug, d.h. für die Abwicklung des Vertrags. Die Vollzugstätigkeiten umfassen insbesondere:

Als erstes trägt der Notar die Urkunde in das elektronische Urkundenverzeichnis ein
Dann informiert er mit einem amtlichen Vordruck, der sog. Veräußerungsanzeige, das Finanzamt über die Grundstücksübertragung
schickt der Notar auch einen Schenkungsanzeige an das Finanzamt, wenn das Grundstück ganz oder teilweise verschenkt wird
Der Notar sorgt für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch
Weiterhin sorgt der Notar für die Löschung etwaiger in Abteilung II des Grundbuchs verzeichnete Belastungen, wie z.B. Vorkaufsrechte oder Nacherbenvermerke, soweit die Löschung im Vertrag vereinbart ist.
Wichtig ist auch, dass etwaige in Abteilung III des Grundbuchs stehende Grundschulden, die zugunsten von Banken oder Sparkassen zur Absicherung von Darlehen des Verkäufers eingetragen sind, gelöscht werden. Der Notar schreibt hierzu die Banken bzw. Sparkassen an und teilt diesen den Verkauf des Grundstücks mit. Die Banken bzw. Sparkassen erteilen dann i.d.R. dem Notar die Löschungsbewilligung mit der die Grundschuld gelöscht werden kann unter der Treuhandauflage, dass die abzulösenden Banken bzw. Sparkassen vorrangig und vollständig aus dem Kaufpreis befriedigt werden.
Der sog. Gutachterausschuss erhält für deren Kaufpreissammlung eine Kopie des Kaufvertrags
Etwaige Vorkaufsberechtigte, insbesondere die Gemeinde im Falle des § 24 BauGB, d.h. wenn Grundstücke und nicht “nur” Wohnungen oder Erbbaurechte verkauft werden, werden vom Notar angeschrieben. Die Gemeinde erklärt dann in aller Regel, dass sie von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.
Erforderliche Genehmigungen, wie z.B. von Hausverwaltern beim Verkauf von Wohnungen, werden vom Notar in grundbuchlicher Form, d.h. mit beglaubigter Unterschrift eingeholt.
Wenn die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die abzulösenden Banken und Sparkassen des Verkäufers die Löschungsbewilligungen erteilt haben und auch alle sonstigen erforderlichen Löschungsunterlagen vorliegen, die Vorkaufsberechtigten erklärt haben, von Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen oder die Erklärungsfrist haben verstrichen lassen, etwaige Genehmigungen eingeholt wurden dann versenden der Notar die sog. Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. In der Fälligkeitsmitteilung teilt der Notar mit, dass nunmehr alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und der Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist (meist Wochen) auf die im Fälligkeitsschreiben angegebenen Konten in der angegebenen Höhe zu leisten ist.
Nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises erhält der Notar die Mitteilung von den abzulösenden Banken und von dem Verkäufer, dass der Kaufpreis auf deren Konten gutgeschrieben wurde.
Dann erst veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Nach der Eigentumsumschreibung erhält der Notar die Umschreibungsmitteilung vom Grundbuch. Der Notar prüft diese auf Richtigkeit und teilt den Beteiligten die Eigentumsumschreibung mit.

7. Besonderheiten beim Wohnungskauf

Wenn man eine Wohnung erwirbt gibt es ein paar zu beachtende Besonderheiten. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind zu unterscheiden,

das sog. Wohnungseigentum i.S.d. § 1 Abs. 2 WEG ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört,
das sog. Teileigentum i.S.d. § 1 Abs. 3 WEG ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (z.B. Kellerräume)
das sog. gemeinschaftliche Eigentum i.S.d. § 1 Abs. 4 WEG, welches allen Eigentümern nach Bruchteilen zusteht, z.B. der Hausflur und das Grundstück auf dem das Haus steht.
Neben dem Wohnungseigentum kann es sog. Sondernutzungsrechte geben, die auch im Grundbuch eingetragen sind. Sondernutzungsrechte berechtigen einen bestimmten Wohnungseigentümer dazu, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums exklusiv zu nutzen. Beispielsweise könnte dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht zustehen, die Terasse oder den Garten (beides ist grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum, da nicht innerhalb von Räumen belegen) alleine zu nutzen.

Als Käufer einer Wohnung erwerben Sie daher in der Regel sowohl einen Bruchteil am Grundstück, das Wohnungseigentum an den Wohnräumen der Wohnung, das Teileigentum an zugehörigen Kellerräumen und Stellplätzen und oftmals Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Balkonflächen etc.

Damit es sich rechtlich überhaupt um Wohnungseigentum handelt, muss das Eigentum am Grundstück durch eine sog. Teilungserklärung gem. § 8 WEG (bei einem Alleineigentümer) bzw. durch einen Teilungsvertrag gem. § 3 WEG (bei mehreren Grundstückseigentümern) in Wohnungseigentum geteilt werden. Die Teilungserklärung ist notariell zu beglaubigen und der Teilungsvertrag ist notariell zu beurkunden. Dem Grundbuch sind daneben noch gem. § 7 Abs. 4 WEG ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen. Den Aufteilungsplan kann z.B. der Architekt erstellen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die örtlich zuständige Baubehörde aus.

Die notariellen Kosten für eine Teilungserklärung können Sie unverbindlich hier berechnen:

https://www.sommerfeld-majka.de/notar/notarkostenrechner/notarkostenrechner-begruendung-wohnungseigentum-teilungserklaerung/

Im Wesentlich entspricht ein Kaufvertrag über Wohnungseigentum dem eines Kaufvertrags über ein Grundstück. Als Besonderheit ist aber Folgendes zu erwähnen:

Die Gemeinde hat grundsätzlich kein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB).
Es kann aber ein gesetzliches Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB bestehen und zwar dann, wenn das Wohnungseigentum durch Eintragung im Grundbuch erst begründet wurde, nachdem die vermiete Wohnung an den Mieter überlassen wurde. Wenn hingegen das Wohnungseigentum bereits im Grundbuch eingetragen war, bevor der Mieter eingezogen war, dann hat er kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Die Frage nach dem Vorkaufsrechts sollte idealerweise im Vorfeld der Beurkundung geklärt werden.
Der Erwerber des Wohnungseigentums tritt, ob er will oder nicht, in die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse gelten dann automatisch auch für den neuen Wohnungseigentümer. Dies können etwa Beschlüsse über den Austausch der Fenster oder der Zentralheizung sein, die mit nicht unerheblichen Kosten für die Wohnungseigentümer einhergeheb. Es bietet sich daher an, dass der Erwerber sich mit Zustimmung des Verkäufers im Vorfeld bei dem Hausverwalter über etwaige gefasste Beschlüsse informiert. Der Hausverwalter ist gesetzlich verpflichtet über alle gefassten Beschlüsse eine Beschlusssammlung zu führen. Es ist nicht Aufgabe des Notars die Beschlusssammlung zu prüfen.
Der Erwerber des Wohnungseigentums erwirbt automatisch anteilig die von der Wohnungseigentümergemeinschaft angesparte und vom Hausverwalter verwaltete Instandhaltungsrücklage (nach neuem § 28 Abs. 4 WEG nur noch als “Erhaltungsrücklage” bezeichnet). Sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ist es daher wirtschaftlich von Interesse wie hoch die anteilige Instandhaltungsrücklage ist, die der automatisch mit erworben wird. Gegebenenfalls ist dies auch Kaufpreisrelevant. Es ist nicht Aufgabe des Notars die Instandhaltungsrücklage zu prüfen. Es bietet sich aber an, diese aus Klarstellungsgründen in die Urkunde mit aufzunehmen. Auskunft über die Instandhaltungsrücklage kann der Hausverwalter erteilten.
In vielen Teilungserklärungen ist basierend auf § 12 Abs. 1 WEG geregelt und mit dinglicher Wirkung im Grundbuch eingetragen, dass es zur Veräußerung (ganz gleich ob Schenkung oder Verkauf) von Wohnungseigentum der Zustimmung der anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (meist des Hausverwalters) bedarf. In diesen Fällen holt der Notar auch die notariell zu beglaubigenden Zustimmung ein. Bis diese Zustimmungen erteilt sind, ist der Übertragungsvertrag schwebend unwirksam.

8. Wie hoch sind die notariellen Kosten?

Die notariellen Kosten für den Kaufvertrag können Sie unverbindlich hier berechnen:

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Bei einer Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank wird als weitere Urkunde neben dem Kaufvertrag eine Grundschuldbestellung beurkundet. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den Kredit. Die notariellen Kosten für die Grundschuldbestellung können Sie hier berechnen:

https://www.sommerfeld-majka.de/notar/notarkostenrechner/grundschuldbestellung/

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