Schenkung & Übertragung von Grundstücken und Immobilien

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Schenkung & Übertragung von Grundstücken und Immobilien
Die Übertragung von Grundstücken und Immobilien kann gegenüber der Vererbung der Grundstücke viele Vorteile für den Schenker und den Beschenkten haben:
1. Schenkungsteuer
2. Weiternutzung des verschenkten Grundstücks durch den Schenker
3. Familienpool – Grundstücke für die ganze Familie gehalten durch eine Familiengesellschaft
4. Absicherung (“asset protection”)
5. Vermeidung eines Sozialhilferegresses bei rechtzeitiger Übertragung
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Die Übertragung von Grundstücken und Immobilien kann gegenüber der Vererbung der Grundstücke viele Vorteile für den Schenker und den Beschenkten haben:

 

1. Schenkungsteuer

Immobilien werden nicht nur zu Höchstpreisen verkauft, sondern innerhalb der Familie oft auch verschenkt. Dies kann entweder durch eine reine Schenkung ohne jegliche Gegenleistung erfolgen oder unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs bzw. eines Wohnungsrechts zugunsten des Schenkers. Teilweise wird auch eine Gegenleistung in Form eines von dem Beschenkten an seine Geschwister, die sonst “leer” ausgehen würden, zu zahlendes Gleichstellungsgeld vereinbart. In manchen Fällen verpflichtet sich der Beschenkte auch dazu, die Verbindlichkeiten des Schenkers, etwa ein Bankdarlehen, dass durch das Grundstück besichert ist, zu übernehmen oder zumindest den Schenker im Innenverhältnis gegenüber der Bank von dieser Verbindlichkeit durch Zahlung der Kreditraten im Namen des Schenkers freizustellen. Sowohl bei der Zahlung eines Gleichstellungsgeldes als auch bei der Übernahme einer Verbindlichkeit oder einer sonstigen Gegenleistung liegt eine sog. gemischte Schenkung vor, wenn die von dem Beschenkten zu erbringenden Leistungen einen geringeren Wert haben, als das geschenkte Grundstück. Eine gemischte Schenkung ist, wie der Name schon sagt, eine Mischung aus Schenkung und Kauf und wird steuerlich auch entsprechend behandelt. Wenn beispielsweise der Schenker an den Beschenkten eine Immobilie im Wert von EUR 1.000.000 verschenkt und der Beschenkte im Gegenzug Bankverbindlichkeiten des Schenkers im Wert von EUR 400.000 übernimmt, dann unterliegt der unentgeltliche Teil im Wert von EUR 600.000 der Schenkungsteuer und der entgeltliche Teil im Wert der Gegenleistung von EUR 400.000 ggfs. der Einkommensteuer und ggfs. der Grunderwerbsteuer.

Insbesondere die Möglichkeit, dass sich der Schenker einen lebenslangen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnungsrecht am geschenkten Grundstück vorbehalten kann, ist schenkungsteuerlich gegenüber der Vererbung ein Vorteil. Denn der Nießbrauch bzw. das Wohnungsrecht hat, abhängig von der statistisch zu erwartenden Lebenserwartung und von dem sog. Jahreswert (vereinfacht die Jahresnettokaltmiete die bei Vermietung des Grundstücks erzielt werden könnte) einen schenkungssteuerlich zu berücksichtigenden Wert. Dieser Wert ist von dem Wert des verschenkten Grundstücks steuerlich abzuziehen und reduziert hierdurch den zu versteuernden Schenkungswert. Die Berechnung des Werts des lebenslangen Nießbrauchs bzw. Wohnungsrechts erfolgt nach der Anlage zu § 14 Absatz 1 BewG multipliziert mit dem Jahreswert des Grundstücks. Gegenüber der Vererbung kann dies im Einzelfall die Schenkungsteuer bzw. Erbschaftsteuer deutlich reduzieren, insbesondere, wenn der Schenker noch vergleichsweise jung ist und eine noch hohe statistische Lebenserwartung hat.

Außerdem ermöglicht die lebzeitige Übertragung von Grundstücken ggfs. auch die mehrfache Ausnutzung der Schenkungsteuerfreibeträge. Der Schenkungsteuerfreibetrag gemäß § 16 ErbStG beträgt zwischen Ehegatten EUR 500.000 und zwischen jedem Elternteil und jedem Kind EUR 400.000, d.h. bei zwei Eltern und zwei Kindern EUR 1.600.000 (= 2 x 2 x EUR 400.000). Diese Freibeträge umfassen alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren von derselben Person an dieselbe Person (z.B. von Vater an seine einzige Tochter). Wenn seit der letzten Schenkung zehn Jahre vergangen sind, lebt der Freibetrag wieder voll auf, so dass z.B. der Vater an seine Tochter alle zehn Jahre EUR 400.000 schenkungsteuerfrei übertragen kann. Wenn der Vater zehn Jahre nach der letzten Schenkung verstirbt und seine Tochter beerbt, dann steht der Freibetrag auch für die Erbschaftsteuer erneut zur Verfügung.

Die Schenkung von Grundstücken und Immobilien eröffnet daher steuerlichen Gestaltungsspielraum, der gerne genutzt wird.

Der nachfolgende Schenkungsteuerrechner und Grunderwerbsteuerrechner NRW ist unverbindlich und dient nur zur Veranschaulichung. Er ersetzt keine individuelle Beratung.

 

2. Weiternutzung des verschenkten Grundstücks durch den Schenker

Die Schenkung des Eigentums an einem Grundstück bzw. einer Immobilie bedeutet nicht, dass der Schenker diese nicht mehr unentgeltlich nutzen kann. Häufig behält sich der Schenker das lebenslange Nießbrauchsrecht oder das lebenslange Wohnungsrecht vor. Das Nießbrauchsrecht gemäß § 1030 BGB ff. unterscheidet sich vom Wohnungsrecht  gemäß § 1093 BGB ff. insbesondere dadurch, dass der Berechtigte des  Wohnungsrechts die Immobilie nur selber bewohnen aber nicht vermieten darf. Das Nießbrauchsrecht gewährt dem Berechtigten damit mehr Möglichkeiten. Mit dem Nießbrauch behält sich der Schenker lebenslang das wirtschaftliche Eigentum am geschenkten Grundstück  vor. Sowohl bei einem Wohnungsrecht als auch bei einem Nießbrauch muss der Berechtigte also nicht befürchten aus “seinem Haus” von dem Beschenkten rausgeworfen zu werden. Zur Absicherung des Berechtigten wird das Wohnungsrecht bzw. der Nießbrauch auch im Grundbuch eingetragen.

 

3. Familienpool – Grundstücke für die ganze Familie gehalten durch eine Familiengesellschaft

Familiengesellschaft, die gegründet werden um größeres Vermögen, insbesondere Grundstücke für die Familie über mehrere Generationen zu halten (sog. Familienpool) bieten viele Vorteile, insbesondere die Bündelung der verschiedenen Interessen der Familienmitglieder. Als Rechtsformen für Familiengesellschaften werden meist GbRs (Gesellschaften bürgerlichen Rechts gem. §§ 705 BGB ff.,) KGs (Kommanditgesellschaften gem. §§ 161 HGB ff.) oder GmbH & Co. KGs (in verschiedenen steuerlichen Ausprägungen als gewerblich geprägte oder gewerblich entprägte Gesellschaften, § 15 EStG) verwandt. Welche Rechtsform und welche gesellschaftsvertraglichen Regelungen die passenden sind, ist abhängig von vielen Faktoren und bedarf eine individuellen Beratung.

Typischerweise wird bei der Gründung der Familiengesellschaft das Eigentum an den Grundstücken von der älteren Generation der Familie auf die Familiengesellschaft übertragen und die jüngere Generation, neben der älteren Generation, an der Familiengesellschaft beteiligt. Anstatt der unmittelbaren Schenkung der Grundstücke von den Eltern an ihre Kinder werden somit die Grundstücke mittelbar mittels der Anteile an der Familiengesellschaft übertragen. Dies bietet einen großen Gestaltungspielraum aber auch einen hohen Abstimmungsbedarf unter den Beteiligten.  Eine Übertragung von Grundbesitz auf eine Familiengesellschaft sollte daher gut überlegt und für den Einzelfall passend gestaltet sein.

 

4. Absicherung (“asset protection”)

Wenn der Schenker einen haftungsträchtigen Beruf ausübt, kann der Schenker zudem durch die Übertragung des Grundstücks seine potentielle Haftungsmasse verringern, allerdings vorbehaltlich einer möglichen Gläubigeranfechtung.

 

5. Vermeidung eines Sozialhilferegresses bei rechtzeitiger Übertragung

Ein Fall des Sozialhilferegresses könnte beispielsweise dann eintreten, wenn der Schenker des Grundstücks innerhalb der 10-Jahresfrist pflegebedürftig wird und die Pflegekosten nicht durch sein restliches Vermögen, seine Rente und seine Pflegeversicherung vollständig begleichen kann (sog. Verarmung des Schenkers). Der Schenker hat in diesem Fall das Recht von dem Beschenkten die Schenkung zurückzufordern um seine Schulden zu begleichen. Dies ist jedoch meist nicht gewollt und kommt in der Praxis nur selten vor, den die schenkenden Eltern wollen ihren Kindern ja etwas Gutes tun und die geschenkte Immobilie nicht zurückfordern. Sofern der Sozialleistungsträger die Pflegekosten trägt kann aber der Sozialleistungsträger den Schenkungsrückübertragungsanspruch gemäß § 528 BGB i.V.m. § 93 SGB XII auf sich überleiten und das Grundstück anstellte des Schenkers herausverlangen. Wenn das Grundstück rechtzeitig verschenkt wurde und die 10-Jahresfrist verstrichen ist, dann kann auch der Sozialleistungsträger das verschenkte Grundstück nicht herausverlangen. Hierdurch kann somit der Zugriff des Solzialleistungsträgers auf das verschenkte Grundstück durch rechtzeitige Übertragung vermieden werden.

 

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