Die Finanzierungsgrundschuld

1. Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist gesetzlich in § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Danach kann ein Grundstück in der der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist in etwa mit der Hypothek vergleichbar. Bei beiden handelt es sich um sogenannte Grundpfandrechte, welche der Sicherung einer bestimmten Forderung bzw Verbindlichkeit dienen. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld liegt jedoch in der Akzessorietät: die Hypothek ist mit der durch sie gesicherten Forderung fest verknüpft, die Grundschuld hingegen nicht. Vielmehr ist die Grundschuld abstrakt. Auf die Grundschuld sind grundsätzlich die gleichen Regeln anzuwenden, welche auch für die Hypothek gelten, soweit diese Regeln nicht Ausdruck der Akzessorietät sind (da die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek ja gerade nicht akzessorisch ist). Dies folgt aus § 1192BGB, wonach auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung finden, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt. In der Praxis wird die Grundschuld dennoch meist zur Sicherung einer Forderung bestellt, sodass die Grundschuld mit der Forderung verknüpft wird und für sie nahezu die gleichen Regeln gelten, wie für die Hypothek. Man sprich dann von einer sogenannten Sicherungsgrundschuld.

 

2. Was ist eine Sicherungsgrundschuld? Wer ist dabei Sicherungsgeber und wer Sicherungsnehmer?

Da die Grundschuld anders als die Hypothek gerade nicht automatisch mit der zu sichernden Forderung verbunden ist, erfolgt die Verknüpfung zwischen der zu sichernden Forderung und der Grundschuld im Falle einer Sicherungsgrundschuld über einen sogenannten Sicherungsvertrag zwischen dem Sicherungsgeber und dem Sicherungsnehmer. Der Sicherungsgeber ist die Person, die die Grundschuld bestellt. Dies ist wiederum der Eigentümer des finanzierten Grundstücks. Der Sicherungsgeber und der Darlehensnehmer (also der Schuldner der Bank) können sowohl identisch als auch nicht identisch sein. Bestellt der Eigentümer des Grundstücks als Sicherungsgeber die Grundschuld zur Sicherung seiner eigenen Verbindlichkeit, sind Sicherungsgeber und Schuldner identisch. Wird hingegen im Sicherungsvertrag vereinbart, dass der Eigentümer des Grundstücks die Grundschuld zur Sicherung der Verbindlichkeit des Schuldners XY bestellt, sind Sicherungsgeber und Schuldner nicht identisch. Der Sicherungsnehmer ist die Person, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt wird. Dies ist in der Regel die Bank, welche dem Käufer des finanzierten Grundstücks ein Darlehen gewährt. Denn mit der Darlehensgewährung geht die Bank immer auch das Risiko ein, dass der Käufer später nicht mehr in der Lage ist, den Darlehensbetrag an die Bank zurückzuzahlen. Aus diesem Grund hat sie ein hohes Interesse an der Bestellung einer Sicherheit. Eine solche Sicherheit stellt die Grundschuld dar. Sie ist wie oben bereits erwähnt ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches zur Sicherung einer Forderung bestellt wird. Zur Finanzierung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks wird der Käufer regelmäßig ein Darlehen bzw. einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Damit die Bank sicher gehen kann, dass sie auch bei einer eventuell ausbleibenden Darlehensrückzahlung durch den Darlehensnehmer nicht auf dem oftmals sehr hohen Darlehensbetrag „sitzen bleibt“, fordert sie ihrerseits die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch durch den Eigentümer des Grundstücks. Zahlt der Darlehensnehmer (der Grundstückskäufer) das Darlehen dann tatsächlich nicht zurück, kann sich die Bank stattdessen aus der Grundschuld Befriedigung suchen.

 

3. Welchen Inhalt hat ein Sicherungsvertrag?

In einem Sicherungsvertrag verpflichtet sich der Sicherungsgeber (der Eigentümer des Grundstücks) zur Bestellung einer Grundschuld. Zudem muss die zu sichernde Forderung klar und deutlich im Sicherungsvertrag bestimmt werden, denn der Sicherungsnehmer (die Bank) soll die Rechte aus der Grundschuld nur beim Ausfall dieser konkret bestimmten Forderung geltend machen können. Der Sicherungszweck liegt ja gerade darin, die Bank erst dann zu schützen, wenn der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage ist, sein bei der Bank aufgenommenes Darlehen zurückzuzahlen. Hat der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag hingegen an die Bank zurückgezahlt, steht der Bank keine Forderung mehr gegen den Darlehensnehmer zu und der Sicherungszweck fällt weg. Im Sicherungsvertrag wird daher vereinbart, dass die Bank beim Wegfall des Sicherungszwecks keine Rechte mehr aus der Grundschuld geltend machen darf. Vielmehr kann der Eigentümer des Grundstücks dann von der Bank die Rückgewähr der Grundschuld in Form einer Löschungsbewilligung verlangen und beim Grundbuchamt beantragen, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Tritt hingegen der Sicherungsfall ein, kann der Darlehensnehmer sein Darlehen also tatsächlich nicht mehr an die Bank zurückzahlen, hat diese gegen den Eigentümer des Grundstücks einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192, 1147 BGB. Gemäß § 1147 BGB erfolgt die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, im Wege der Zwangsvollstreckung. Gemäß § 1192 BGB finden, wie bereits oben erwähnt, auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek regelmäßig entsprechende Anwendung. Somit ist die Vorschrift des § 1147 BGB nicht nur auf die Hypothek, sondern auch auf die Grundschuld anwendbar. Es ist auch möglich im Sicherungsvertrag zu vereinbaren, dass der Eigentümer die Grundschuld zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten des Schuldners bestellt. Hier könnten zunächst Bedenken aufkommen, ob diese Formulierung nicht zu weit und unbestimmt ist, da nicht eindeutig ist, welche ganz konkreten Verbindlichkeiten nun genau gesichert werden sollen. Mit der sogenannten Anlassrechtsprechung hat die Rechtsprechung jedoch auch eine solche Vereinbarung für wirksam erklärt, soweit die „künftige“ (also die erst später entstandene) Verbindlichkeit noch vom Anlass der Grundschuldbestellung gedeckt ist. Denn der Eigentümer bestellt die Grundschuld aus einem ganz bestimmten Anlass bzw. Grund. Nur wenn die später entstandene Verbindlichkeit mit diesem Grund noch im Zusammenhang steht und nicht für den Eigentümer völlig überraschend und unvorhersehbar zustande kommt, ist sie noch vom Sicherungsvertrag umfasst.

 

4. Was passiert bei einer Unwirksamkeit des Sicherungsvertrags?

Ist der Sicherungsvertrag unwirksam, hat dies nicht automatisch auch die Unwirksamkeit der Grundschuld zur Folge. Sicherungsvertrag und Grundschuld sind grundsätzlich getrennt zu behandeln. Dennoch stellt der Sicherungsvertrag den Rechtsgrund der Grundschuld dar. Sollte der Sicherungsvertrag also unwirksam sein, hat der Grundschuldbesteller einen Anspruch auf Rückgewähr seiner Grundschuld aus § 812 BGB.

 

5. Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Bei der Grundschuld kann zwischen der Bruchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden werden. Die Briefgrundschuld ist in §§ 1192,1116 BGB geregelt, wonach über die Grundschuld ein Grundschuldbrief erteilt wird. Die Bestellung einer Buchgrundschuld stellt in der heutigen Praxis den Regelfall dar. Dies hat vor allem kostentechnische und zeitliche Gründe. Denn die Briefgrundschuld verursacht einerseits Mehrkosten, zum anderen muss immer auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden. So kann gemäß §§ 1192, 1160 der Geltendmachung der Grundschuld widersprochen werden, wenn der Gläubiger nicht den Brief vorlegt. Zudem soll gemäß §§ 41, 42 GBO eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch nur erfolgen, wenn der Brief vorgelegt wird. Diese Vorlagepflicht ist für den Briefinhaber immer zugleich mit einem Mehraufwand verbunden. Zudem besteht immer das Risiko eines Verlustes.

 

6. Wie wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erfolgt durch das Grundbuchamt. Hierbei muss der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie, im Regelfall also der Verkäufer, in die Bestellung einer Grundschuld einwilligen. Zunächst ist eine Einigung zwischen dem Eigentümer und der Bank zur Bestellung einer Grundschuld erforderlich. Diese kann grundsätzlich formfrei erklärt werden. Die Parteien können die Einigung aber auch von einem Notar notariell beurkunden lassen, da bereits dann eine sogenannte Bindungswirkung eintritt. Denn gemäß § 873 Abs. 2 BGB sind die Beteiligten bereits vor der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat. Das Entstehen einer Grundschuld ist nur bei einer wirksam zustande gekommenen Einigung möglich, ansonsten ist die Grundschuld selbst unwirksam. Zudem soll gemäß § 29 der Grundbuchordnung (GBO) eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Eintragungsbewilligung (vgl. § 19 GBO) wird daher notariell beurkundet. Im Anschluss wird die Grundschuld durch das Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen. Gemäß § 13 GBO soll eine Eintragung grundsätzlich nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Antragsberechtigt sind daher der Eigentümer des Grundstücks und die Bank. Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung aber erst, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Da das Eigentum des Grundstückseigentümers durch die Eintragung einer Grundschuld betroffen ist, da sein Grundstück mit der Grundschuld belastet wird, ist folglich die Bewilligung des Grundstückseigentümers in die Bestellung der Grundschuld erforderlich. Des Weiteren ist es erforderlich, dass der Grundschuldbesteller auch tatsächlich als der Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, da gemäß § 39 GBO eine Eintragung nur erfolgen soll, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als Berechtigter (das heißt als berechtigter Eigentümer) eingetragen ist.

 

7. Welche Besonderheiten hat der Notar im Rahmen einer Grundschuldbewilligung zu beachten?

Bei der notariellen Beurkundung hat der Notar insbesondere gegenüber einem Verbraucher besondere Pflichten zu beachten. Unter einem Verbraucher ist gemäß § 13 BGB jede natürliche Person zu verstehen, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Gemäß § 17 Abs.2a BeurkG (Beurkundungsgesetz) soll der Notar das Beurkundungsverfahren zunächst so gestalten, dass die Einhaltung der Amtspflichten gewährleistet ist. Zu diesen Pflichten gehören insbesondere die Erforschung des wahren Willens der Beteiligten, die Klärung des Sachverhalts, die Belehrung der Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und die klare und unzweideutige Widergabe der Erklärungen in der Niederschrift. Bei einem Verbrauchervertrag soll der Notar darauf hinwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden und der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Ist der Grundstückseigentümer ein Verbraucher, obliegt es dem Notar also noch einmal in besonderer Weise zu überprüfen, ob es tatsächlich dem wahren Willen des Eigentümers entspricht, eine Grundschuld zu bestellen. Gerade der Inhalt eines Sicherungsvertrags ist für die Parteien oftmals nicht von vornherein verständlich, weshalb der Notar die Beteiligten aufgrund seiner Aufklärungspflichten umfassend über die Rechte und Pflichten aus dem Sicherungsvertrag belehren sollte. Zudem soll er auf eine persönliche Beurkundung hinwirken.

 

8. Wann und wie wird die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht?

Die Grundschuld wird gelöscht, sobald der Sicherungszweck weggefallen ist, die Bank also keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung des Darlehens hat (da das Darlehen beispielsweise bereits vom Darlehensnehmer zurückgezahlt wurde). Dafür muss der Eigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen. Zudem ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich. Gemäß § 875 BGB ist zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Die Bank wird daher nach erfolgter Rückzahlung des Darlehens eine Löschungsbewilligung ausstellen, in welcher sie erklärt, dass sie die Grundschuld aufgibt. Somit erklärt sie auch zugleich, dass sie keinen Anspruch mehr auf die Duldung der Zwangsvollstreckung gemäß §§ 1192, 1147 BGB hat. Erfolgt die Ausstellung der Bewilligung nicht automatisch durch die Bank, kann der Darlehensnehmer eine solche von der Bank verlangen, indem er bei der Bank die Löschungsbewilligung beantragt. Der Notar beurkundet die Löschungsbewilligung und leitet diese zusammen mit dem Löschungsantrag an das Grundbuchamt weiter. Liegen dem Grundbuchamt alle zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen vor, trägt es im Grundbuch einen Löschungsvermerk ein. Dies ist in § 46 GBO geregelt, wonach die Löschung eines Rechtes oder einer Verfügungsbeschränkung durch die Eintragung eines Löschungsvermerks erfolgt.

 


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